南京市住宅物業(yè)管理條例
(1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定，3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第五條 各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標準和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。
物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會根據(jù)劃定的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設(shè)單位應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數(shù)應當為五至十三人的單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓。
第十一條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。
業(yè)主大會成立后，籌備組自動解散�；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散�；I備階段發(fā)生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開十五日前將會議內(nèi)容函告街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當參與指導，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應當及時告知社區(qū)居(村)民委員會。
業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關(guān)業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責范圍、工作規(guī)范等事項。
第十五條 業(yè)主小組范圍內(nèi)的全體業(yè)主推選本小組出席業(yè)主大會會議的業(yè)主代表。業(yè)主小組議事由該小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持，共同討論決定本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造等事項。
業(yè)主小組作出的決定應當符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定，并在作出決定后七日內(nèi)告知業(yè)主委員會。
第十六條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內(nèi)的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設(shè)置條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第十七條 業(yè)主代表履行下列職責：
(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;
(二)組織開展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會;
(三)告知業(yè)主委員會本小組業(yè)主的有關(guān)意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案;不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內(nèi)出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書面告知須補齊的材料。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案后，可以向區(qū)民政行政主管部門備案，領(lǐng)取備案證書，用于開設(shè)基本賬戶。
第十九條 業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會設(shè)主任一名。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，由業(yè)主委員會終止其職務(wù)并予以公示：
(一)不具有完全民事行為能力的;
(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
(三)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當使用行為且未改正的;
(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用且未改正的;
(五)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的;
(六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的;
(七)有不良信用記錄情節(jié)嚴重的;
(八)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，或者其他不宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。
第二十條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告工作并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;
(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(六)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(七)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用并公布經(jīng)營所得收益情況;
(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關(guān)等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十一條 業(yè)主委員會不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導、協(xié)助成立換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業(yè)主委員會逾期未能換屆改選的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主委員會應當自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機關(guān)應當給予協(xié)助。
第二十四條 業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費用標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔，或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三節(jié) 其他規(guī)定
第二十五條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的。
列入當?shù)乩吓f住宅小區(qū)物業(yè)管理年度實施計劃且滿足前款第二項條件的，或者保障性住房具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。
第二十六條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于百分之六十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
第二十七條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。
物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應當形成區(qū)域調(diào)整方案，對調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等作出規(guī)定。
需要分立的，應當分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應當重新辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
第二十九條 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第三十條 業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機信息、電子郵件等方式實名投票。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應當向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。
一個獨立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個或者二個以上所有權(quán)人的，應當自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設(shè)及維護。
第三十一條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止，并應當自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物：
(一)喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;
(二)以書面形式提出辭職的;
(三)有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的;
(四)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。
有前款情形之一的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主小組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
第三十二條 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請;認為物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在十五個工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負責。
前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應當監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十四條 建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同中應當載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標準的評估方式;
(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置;
(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清冊;
(七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法;
(八)違約責任和合同解除的條件;
(九)與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
第三十五條 臨時管理規(guī)約由建設(shè)單位按照市物業(yè)管理行政主管部門制發(fā)的統(tǒng)一示范文本制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：
(一)業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù);
(二)業(yè)主對房屋使用以及出租等規(guī)定;
(三)建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的義務(wù);
(四)建設(shè)單位對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估標準和評估辦法等;
(五)建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件;
(六)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;
(七)與住宅物業(yè)管理有關(guān)的其他事項。
第三十六條 建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保障。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。
物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管”的原則，由市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)統(tǒng)一管理。在物業(yè)保修金交存期內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支。
物業(yè)保修金交存期限為五年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應當補足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設(shè)單位。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定公布業(yè)主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會設(shè)立業(yè)主共有資金基本賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤銷業(yè)主共有資金專用賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金基本賬戶。
第三十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時告知物業(yè)管理行政主管部門。
經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應當向物業(yè)管理行政主管部門報告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。
第三十九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。需要對前期物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應當遵循下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將擬調(diào)整的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門;
(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于七日。
業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門投訴;認為物業(yè)服務(wù)收費標準調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)投訴。
第四十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，并邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加。建設(shè)單位應當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)環(huán)境影響評價報告及審批、驗收等環(huán)境保護資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限，最長不超過十日。
承接查驗后，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。
物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十一條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應當依法承擔賠償責任。
業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導。
提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條 業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應當載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準、收費價格和委托代收費事項;
(二)各分項服務(wù)的標準(含人員配置)和費用分項測算;
(三)分項費用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;
(四)物業(yè)服務(wù)標準的評估方式;
(五)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算和分配辦法;
(六)違約責任、履約保證措施和合同解除的條件;
(七)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。
業(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當配合評估活動。
業(yè)主依法享有的正當權(quán)益和根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同享有的權(quán)利，應當受到保護。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟;經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;
(四)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用情況，住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項;
(六)其他應當公示的信息。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以答復。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當嚴格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)，并不得有下列行為：
(一)違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標準;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意提高物業(yè)服務(wù)收費標準;
(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等捆綁收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，應當承擔相應的法律責任。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列資料：
(一)建設(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料;
(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料;
(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;
(四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;
(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料;
(七)其他應當移交的資料。
對拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機關(guān)應當給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關(guān)依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托的新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方評估機構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗。
電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。
第四十八條 市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務(wù)項目開展專項檢查，向社會公布信用信息評價結(jié)果。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
對在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標準、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應當錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復的;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項、第二項情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標投標平臺。
第五十條 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負責人責任制。
物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，應當錄入項目負責人信用檔案，同時錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;
(六)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當進行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
第五十一條 業(yè)主應當遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分攤費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)資金管理應當堅持公開、透明、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出費用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的酬金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當加強對其從業(yè)人員的培訓，規(guī)范服務(wù)行為，不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會書面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項擅自向業(yè)主征求意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序，出現(xiàn)破壞業(yè)主自治活動議事秩序情形的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據(jù)，向有關(guān)機關(guān)舉報。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應當簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的，由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關(guān)工作。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約對公共水電費用分攤方式有約定的，專業(yè)經(jīng)營單位可以按照其約定將公共水電費用分攤到每一戶業(yè)主。業(yè)主應當按時交納公共水電分攤費用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;
(三)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;
(四)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;
(五)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;
(六)損毀樹木、綠地;
(七)違反安全標準存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;
(九)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物;
(十)制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動;
(十一)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;
(十二)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十三)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(十四)擅自在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;
(十五)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第五十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)時，應當向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明。
第六章 公共收益與維修資金
第五十七條 業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照財務(wù)要求建賬、入賬并定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會應當妥善保管財務(wù)原始憑證及相關(guān)會計資料。
第五十八條 業(yè)主對住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。
對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。
第五十九條 建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時向業(yè)主收取。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前交存電梯、消防等設(shè)施設(shè)備專項維修資金，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。
第六十條 本條例施行后的新建住宅項目，建設(shè)單位未按照本條例第九條的規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告之前，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應當由建設(shè)單位承擔維修責任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法討論通過后，由住宅專項維修資金管理部門劃轉(zhuǎn)核準的資金。僅涉及部分共用部位的，可提交涉及共用部位的業(yè)主依法討論通過。維修費用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關(guān)機構(gòu)審價后，在住宅專項維修資金中列支。
超過一定額度的維修資金使用項目，應當采取招標投標、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
第六十一條 住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金統(tǒng)籌分賬。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：
(一)受益人為全體業(yè)主的維修項目;
(二)無法界定受益人的維修項目;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權(quán)業(yè)主委員會將住宅專項維修資金利息在規(guī)定的額度內(nèi)，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。
住宅專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應當在管理規(guī)約中明確。
第六十二條 發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會均可以憑應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：
(一)電梯故障;
(二)消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經(jīng)營單位負責二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護的除外;
(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;
(六)樓頂、樓體外立面存在脫落危險;
(七)其他危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。
住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起二個工作日內(nèi)完成審核。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
住宅專項維修資金管理部門應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監(jiān)督管理，保障資金安全。
第七章 監(jiān)督檢查
第六十三條 本市建立物業(yè)管理活動市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)三級管理體系，按照屬地管理原則開展相關(guān)工作。
第六十四條 相關(guān)單位和個人可以通過市政務(wù)熱線或者各行政主管部門公布的投訴、舉報受理方式，對物業(yè)管理的違法違規(guī)行為投訴、舉報。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯�，屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復;不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應當及時移交給有權(quán)部門，接受移交部門對管轄權(quán)有異議的，由所在區(qū)人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業(yè)主聯(lián)名、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)投訴、舉報的違法違規(guī)行為，有關(guān)行政主管部門應當于二個工作日內(nèi)書面回復是否受理，并按時回復辦理情況。
執(zhí)法單位需要進入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織應當提供便利。
第六十五條 市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
(一)負責全市物業(yè)管理活動的相關(guān)政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制;
(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;
(四)建立完善分級培訓輔導體系，促進業(yè)主自治和物業(yè)行業(yè)技術(shù)進步;
(五)指導、服務(wù)和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;
(六)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議示范文本，會同專業(yè)經(jīng)營單位制定相關(guān)委托協(xié)議示范文本;
(七)制定業(yè)主大會指導規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標準、首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費管理、統(tǒng)一招標投標、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目負責人信用管理等配套實施辦法;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十六條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：
(一)負責物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(二)負責前期物業(yè)管理項目招標投標管理和住宅專項維修資金使用監(jiān)管;
(三)定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢;
(四)組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(五)指導、服務(wù)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
(六)責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的違法決定;
(七)負責房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當配備專門的管理人員，并履行下列職責：
(一)負責業(yè)主委員會備案;
(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
(三)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等自治活動，組織成立物業(yè)管理委員會;
(四)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作;
(五)責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十八條 市、區(qū)相關(guān)行政主管部門應當按照各自職責，負責下列事項的管理工作：
(一)城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量、燃氣等監(jiān)督檢查;
(二)規(guī)劃行政主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域的劃分、住宅加裝電梯的備案;
(三)民政行政主管部門負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會的備案;
(四)城市管理行政主管部門負責違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾或者其他廢棄物等監(jiān)督檢查;
(五)公安機關(guān)負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、養(yǎng)犬、車輛停放等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作;
(六)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負責電梯等特種設(shè)備安全運行監(jiān)督檢查;
(七)價格行政主管部門負責物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查;
(八)人防行政主管部門負責人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查;
(十)水務(wù)行政主管部門負責供水、排水等監(jiān)督檢查。
第六十九條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問題;
(二)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;
(三)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的突出問題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問題。
第八章 法律責任
第七十條 物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)違反本條例規(guī)定，出具的評估報告具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述、重大遺漏的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下罰款，并予以公示;造成當事人損失的，應當承擔相應的賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十一條 業(yè)主委員會違反本條例第二十一條規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導所在地的社區(qū)居(村)民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會;相關(guān)責任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
業(yè)主委員會委員因個人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第七十二條 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格終止后，違反本條例第三十一條規(guī)定，拒不移交其所使用、保管的文書、財務(wù)、印章等檔案、資料，造成其他業(yè)主損失的，依法承擔民事責任。
第七十三條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：
(一)違反本條例第九條第一款、第四十條規(guī)定，未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料或者未移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(二)違反本條例第九條第二款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(三)違反本條例第三十六條規(guī)定，未按照要求交存、補足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款;
(四)違反本條例第三十八條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標準進行評估的，處五萬元以上十萬元以下罰款;
(五)違反本條例第五十九條規(guī)定，未按照要求交納住宅專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款。
違反本條例第三十四條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第四十四條規(guī)定，未公示相關(guān)信息的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處三萬元以上五萬元以下罰款。
第七十五條 專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門責令限期改正，給予警告;情節(jié)嚴重的，對有關(guān)主管人員和直接責任人員給予行政處分;造成業(yè)主損失的，應當依法承擔賠償責任。
第七十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第五十五條第一款規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任。有下列情形之一的，由相關(guān)行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：
(一)違反第一項、第二項、第三項規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門依法查處;
(二)違反第四項、第五項、第六項、第十二項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;
(三)違反第七項、第八項、第十一項規(guī)定的，由公安機關(guān)依法查處;
(四)違反第九項、第十項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處;
(五)違反第十三項規(guī)定的，由電力、通信行政主管部門依法查處。
第七十七條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關(guān)工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;
(二)未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第九章 附 則
第七十八條 本條例中下列用語的含義是指：
(一)物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地;
(二)業(yè)主，是指登記在不動產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人;
(三)物業(yè)使用人，是指實際使用物業(yè)的人;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第七十九條 對交付時間長、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和年度實施計劃，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。
老舊住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府確定。
第八十條 本條例適用范圍之外的物業(yè)管理及其監(jiān)督活動參照本條例執(zhí)行。
第八十一條 市人民政府應當根據(jù)本條例制定實施細則，就物業(yè)服務(wù)第三方評估、物業(yè)保修金以及住宅專項維修資金管理等事項作出具體規(guī)定，并報市人民代表大會常務(wù)委員會備案。
第八十二條 本條例自2016 年7月1日起施行。南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。
