蘭州市物業(yè)管理條例全文(草案)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市、縣(區(qū))人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，制定扶持政策，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高服務(wù)水平，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。
第四條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市物業(yè)管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理。
市人民政府其他有關(guān)行政主管部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
各縣(區(qū))人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓(xùn)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員誠信檔案，引導(dǎo)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。
第六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會
第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記的人，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒不履行業(yè)主義務(wù)。
第八條 物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
第十條 交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。報告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑面積清冊;
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件;
(四)房屋建筑竣工驗收合格及附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;
(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(六)業(yè)主名冊;
(七)其他必要的文件資料。
開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的，已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。
縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政
府收到開發(fā)建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第十一條 下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員，決定業(yè)主委員會的任期;
(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)籌集和使用專項維修資金;
(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(七)改變共有部分的用途;
(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;
(九)車位的設(shè)置、管理、收費等事項;
(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;
(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的其他事項。
決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會每年至少召開一次會議，由業(yè)主委員會召集。
業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責(zé)的，業(yè)主可以聯(lián)名請求物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)督促召開業(yè)主大會會議。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議：
(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時處理;
(二)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議;
(三)業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過總?cè)藬?shù)三分之一，或者業(yè)主委員會主任辭職、離職，或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職;
(四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。
第十四條 業(yè)主委員會工作經(jīng)費開支范圍、標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主委員會成員的工作津貼等，由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會報告收支情況。
第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)社區(qū)、村民委員會：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;
(二)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況;
(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議記錄和會議決定。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。
第十七條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿未進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以聯(lián)名請求物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期進(jìn)行換屆選舉;逾期不進(jìn)行的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。
第十八條 業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新的業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助移交。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)、村民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數(shù)成員書面提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)不履行業(yè)主委員會成員職責(zé)，不履行業(yè)主義務(wù)且拒不改正的;
(二)侵犯其他業(yè)主合法權(quán)益的;
(三)在物業(yè)管理活動中謀取私利的;
(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員資格以及業(yè)主委員會成員以書面形式向業(yè)主大會提出辭職請求的，應(yīng)當(dāng)補選。
第二十一條 有下列情形之一的住宅小區(qū)，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)，籌備兩次后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，嚴(yán)重影響小區(qū)物業(yè)管理和諧穩(wěn)定，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反復(fù)指導(dǎo)兩次后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。
第二十二條 物業(yè)管理委員會由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、社區(qū)居(村)民委員會、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。
物業(yè)管理委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)當(dāng)為五到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于物業(yè)管理委員會人數(shù)的百分之五十，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主代表中推薦產(chǎn)生。
物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十三條 物業(yè)管理委員會代業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后生效。
第二十四條 物業(yè)管理委員會成立之日起三十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地的縣級人民政府物業(yè)行政主管部門，縣級人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，由縣級人民政府物業(yè)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及社區(qū)共同劃定。
建設(shè)項目已經(jīng)按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
影響消防通道、避難場所、燃?xì)馐褂冒踩怯钔ǖ�、電梯使用以及共用設(shè)施設(shè)備共有功能的，不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十六條 住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在辦理銷售手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目核準(zhǔn)或者備案文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，按照本條例第二十五條的規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計劃，同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之二到千分之三的比例確定，且不少于四十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內(nèi)容包括：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;
(二)地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積;
(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;
(四)公共車位數(shù)量和位置;
(五)地下室、底層架空層面積及其權(quán)屬;
(六)物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置;
(七)共用設(shè)施設(shè)備名稱及其權(quán)屬;
(八)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第二十九條 住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米(包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。并在合同簽訂之日起十五日內(nèi),報縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條 住宅開發(fā)建設(shè)單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同作為銷售合同的附件。買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第三十一條 新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)保修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系開發(fā)建設(shè)單位落實保修責(zé)任。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程的查驗，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向開發(fā)建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向開發(fā)建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗的有關(guān)文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。拒不移交的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請求縣級人民政府物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助移交。
第四章 物業(yè)管理與服務(wù)
第三十五條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)證書許可范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：
(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;
(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;
(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);
(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)工作;
(五)接受社區(qū)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。
第三十七條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù);合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日告知。
自物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)辦理下列交接事宜：
(一)移交全部物業(yè)檔案;
(二)移交物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)移交物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物;
(四)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料;
(五)清算預(yù)收、代收和欠收的有關(guān)費用;
(六)其他交接事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動：
(一)擅自改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;
(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳;
(三)擅自設(shè)置營業(yè)攤點;
(四)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事獨家經(jīng)營并收取費用;
(五)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料;
(六)擅自提高公共車位停車費標(biāo)準(zhǔn);
(七)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定，市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在《(前期)物業(yè)服務(wù)合同》中確定。
第四十條 物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定可以對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及經(jīng)營性用房進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有。可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補充住宅專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。
實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的物業(yè)服務(wù)項目，每年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第四十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在預(yù)售或者現(xiàn)售房屋時公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位產(chǎn)權(quán)、數(shù)量及出售、出租等方式。
開發(fā)建設(shè)單位用于銷售的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)與房屋同步銷售，并在銷售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案，但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車庫、車位除外。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的使用需要。
開發(fā)建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。
第四十四條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放機(jī)動車，以及相關(guān)收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。
公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時停放，不得收費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的交通事故，由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理。
第四十五條 縣級人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系，制定物業(yè)服項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理實行動態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)向社會公示，并由有關(guān)
部門依據(jù)《企業(yè)信息公示暫行條例》的相關(guān)規(guī)定予以處罰。
(一)在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)出租出借轉(zhuǎn)讓資質(zhì)的;
(三)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理狀況混亂的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合
同約定履行義務(wù)。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
第四十八條 縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，并及時共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區(qū)域劃分、承接查驗備案等信息。
第四十九條 縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。
第五十一條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞、拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途;
(二)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途;
(三)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全;
(五)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì);
(六)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;違法挖掘房屋地下空間;
(七)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;
(八)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物，往樓下拋棄物品;
(九)排放超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;
(十一)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活;
(十二)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
(十三)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
對違反前款規(guī)定的行為，其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任。
第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。
轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場巡查。物業(yè)使用人對房屋進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
第五十四條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房，除因特殊情況并經(jīng)業(yè)主大會同意和依法辦理有關(guān)手續(xù)外，不得改變用途。
第五十五條 物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)及時接收。物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。
第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。其中，屬物業(yè)專有部分的費用，由業(yè)主繳納;屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。
專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第五十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家和本省有關(guān)規(guī)定交存住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和本省的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十八條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān);
(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)�，從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，按照有關(guān)規(guī)定承擔(dān)。
第五十九條 維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)
施設(shè)備時，相鄰物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。
第六章 法律責(zé)任
第六十一條 對違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十七條規(guī)定，未辦理退出交接手續(xù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，由縣級人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十八條規(guī)定，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門按照權(quán)限處一萬元以上三萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十四條 市房地產(chǎn)行政主管部門、縣區(qū)物業(yè)行政主管部門及其他相關(guān)政府部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第六十五條 本條例自7月1日起施行。
