5月12日，珠海市法制局發(fā)布《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例(征求意見稿)》，公開征求意見。據(jù)悉，新的條例首次將覆蓋范圍擴至各區(qū)，并提出對不按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金以及相關分攤費用的業(yè)主，相關信息將依法公示并納入個人征信系統(tǒng)。
據(jù)了解，珠海曾在1996年和2007時先后出臺過《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以及《珠海市物業(yè)管理條例》，其適用范圍僅適用于主城區(qū)，本次征求意見稿首次將“珠海市”升級為“珠海經(jīng)濟特區(qū)”，珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關負責人表示，這意味著新的條例將適用于珠海各個行政區(qū)，相比以前的條例覆蓋范圍有所擴大。
在征求意見稿中，特別明確了珠海市物業(yè)專項維修資金的收繳方式、標準以及相應部門的職責，明確市、區(qū)兩級物業(yè)管理行政主管部門在物業(yè)管理活動中的指導、監(jiān)督、管理職責，并對業(yè)主大會的成立、業(yè)委會的運作等進行規(guī)范，其中，對不按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金以及相關分攤費用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人征信系統(tǒng)，是新增內(nèi)容。珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關負責人分析，該條款在珠海是首次出現(xiàn)，但在國內(nèi)很多城市已在執(zhí)行，這是整個社會誠信體系的重要組成部分。
征求意見稿中特別提出，要建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行投票，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供方便、快捷的決策方式。珠海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會相關負責人表示，國內(nèi)物業(yè)管理不僅在觀念上需要更新，在執(zhí)行手段上也需要一些新的方法，“雖然這只是個很小的細節(jié)，但也是個亮點”。
《條例(征求意見稿)》對物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主大會、物業(yè)配套設施設備、物業(yè)管理服務、物業(yè)維修等內(nèi)容作出了具體規(guī)定。
建立物業(yè)使用人誠信體系
據(jù)了解，《珠海市物業(yè)管理條例》自2008年4月1日起頒布施行以來，對規(guī)范我市物業(yè)管理市場、推動我市物業(yè)管理工作起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理新矛盾、新問題不斷產(chǎn)生，原條例已不能滿足當前的實際需要，亟需重新制定條例進行相應的修訂補充和完善。
物業(yè)費收不齊，是物業(yè)公司普遍的“老大難”問題。為破解這個難題，《條例(征求意見稿)》中增加了誠信管理的內(nèi)容，提出建立物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業(yè)管理費、物業(yè)專項維修資金以及相關分攤費用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關部門應當將相關信息依法予以公示并納入個人征信系統(tǒng)。
同時，《條例(征求意見稿)》還提出建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。
明確首次業(yè)主大會設定基本程序
“因為受到申請人數(shù)限制、物業(yè)公司不愿配合等影響，業(yè)主大會成立難問題普遍存在�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P科室負責人告訴記者，征求意見稿將我市正在實施的《珠海市業(yè)主大會和業(yè)主大會委員指導規(guī)則》進行細化完善，明確了首次業(yè)主大會設定的基本程序、費用分擔、業(yè)主委員會委員資格、業(yè)主大會社團組織登記制度等。
《條例(征求意見稿)》規(guī)定，開發(fā)建設單位應當在符合業(yè)主大會設立條件之日起三十日內(nèi)將有關情況書面報告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主�；I備召開首次業(yè)主大會所需費用由開發(fā)建設單位承擔。
《條例(征求意見稿)》明確了首次設立業(yè)主大會的要求。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街、鎮(zhèn)提出設立業(yè)主大會的書面要求：已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積或者先期開發(fā)部分建筑面積百分之五十以上的;首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積已達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上的。
此外，《條例(征求意見稿)》還規(guī)定，開發(fā)建設單位應當符合業(yè)主大會設立條件之日起七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交業(yè)主清冊。開發(fā)建設單位未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應責令其七日內(nèi)提供。逾期仍拒不提供的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法予以處理。
小區(qū)停車位不得只售不租
小區(qū)停車位，是賣還是租?業(yè)主、物業(yè)公司到底誰說了算?近年來，為了停車位的事，經(jīng)常有業(yè)主和物業(yè)、開發(fā)建設單位發(fā)生糾紛�！稐l例(征求意見稿)》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。
《條例(征求意見稿)》也加強了對物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，提出應建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。
受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責的物業(yè)服務企業(yè)，六個月、一年、二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務招標投標，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務合同。
“征求意見稿還新增了物業(yè)管理區(qū)域專章，包括物業(yè)管理區(qū)域備案、現(xiàn)狀認定、分割等內(nèi)容，主要解決目前我市大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域劃分不明，導致在設定業(yè)主大會時糾紛不斷的問題�！笔蟹ㄖ凭窒嚓P科室負責人表示。
物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有
關于物業(yè)維修，《條例(征求意見稿)》規(guī)定，開發(fā)建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修期間的物業(yè)保修責任。保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費用，由相應業(yè)主自行承擔。
作為房屋的“養(yǎng)老金”，物業(yè)專項維修資金事關千家萬戶的安居樂業(yè)。《條例(征求意見稿)》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權單位的，應當設立物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有。市、區(qū)應當設立物業(yè)維修資金管理機構，依法對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項維修資金進行監(jiān)督管理。物業(yè)專項維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。
《條例(征求意見稿)》提出，市物業(yè)管理行政主管部門應當在商業(yè)銀行設立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金應當存入物業(yè)專項維修資金專戶。
專項維修資金的動用，一直是困擾小區(qū)物業(yè)的難題�！稐l例(征求意見稿)》規(guī)定，決定對全體共有的物業(yè)進行維修的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定對部分共有的物業(yè)進行維修的，應當經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
