陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理條例
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范城市居住區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內城市居住區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主，具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區(qū)。
本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內住宅及附屬的共用部位、共用設施設備和場地。
本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。
本條例所稱使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用人。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治原則。
物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，依據本條例規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定提供物業(yè)管理服務。
第五條 城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第六條 省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市(地區(qū))、縣(市)建設或者房產行政部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門，負責物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主組織與管理
第七條 業(yè)主依照本條例規(guī)定享有對物業(yè)管理的權利，并履行相應的義務。
業(yè)主的權利：
(一)參加業(yè)主大會，行使對物業(yè)管理的決定權;
(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會成員的權利;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(四)享有與交納物業(yè)管理服務費相符的服務;
(五)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的管理服務活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主的義務：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;
(三)遵守物業(yè)管理制度;
(四)交納物業(yè)管理服務費和維修基金;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條 居住區(qū)內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。居住區(qū)內業(yè)主人數較多的，可以設立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表的產生和具體比例由業(yè)主自治章程規(guī)定。
居住區(qū)由所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門劃定。
第九條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有三分之二以上的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定，應當經出席會議的業(yè)主或者業(yè)主代表的過半數表決通過。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會每年至少召開一次。五分之一以上的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應當召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
業(yè)主可以書面委托他人出席業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：
(一)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;
(二)制定業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;
(三)審查業(yè)主委員會的工作報告;
(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;
(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用和管理;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應當公告。
第十一條 業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主和維護業(yè)主合法權益的自治組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會向業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會負責。
第十二條 居住區(qū)內物業(yè)綜合驗收合格，且入住業(yè)主達到百分之五十以上，應當召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。
居住區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門，應當組織和指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。
第十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任和委員共五至九人組成。
業(yè)主委員會成員由本居住區(qū)內熱心公益事業(yè)、辦事公道、遵紀守法、有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
第十四條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起十五日內，向所在地的縣級以上物業(yè)管理行政主管部門登記，物業(yè)管理行政主管部門對符合本條例規(guī)定選舉產生的業(yè)主委員會應當予以登記，并在該居住區(qū)公告。
第十五條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)召集和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;
(二)擬訂業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定;
(四)采用招標或者其他方式聘用物業(yè)服務企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同;
(五)負責續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金，監(jiān)督維修基金的使用和管理;
(六)監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;
(七)調解物業(yè)使用糾紛;
(八)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會不得從事經營活動。
業(yè)主委員會活動經費，經業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審核通過，由全體業(yè)主分擔。
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定引起的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第十六條 業(yè)主委員會會議應當定期召開。業(yè)主委員會會議必須有過半數成員出席，作出的決定必須經業(yè)主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。
第十七條 業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。
第三章 前期物業(yè)管理
第十八條 前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設單位建設的住宅開始出售至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
實行前期物業(yè)管理的居住區(qū)必須經綜合驗收合格。
前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自行管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理。
第十九條 開發(fā)建設單位應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理的基本服務費，由入住的業(yè)主與開發(fā)建設單位按本條例第二十七條的規(guī)定約定。
前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設單位承擔物業(yè)的維修責任，但不得使用共用部位、共同設施設備維修基金。
第二十條 開發(fā)建設單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同時，同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同。
前期物業(yè)管理委托合同，應當按照前期物業(yè)管理委托合同示范文本的內容制訂，在同一居住區(qū)內收取基本服務費的標準應當一致。
第二十一條 前期物業(yè)管理委托合同終止后，開發(fā)建設單位應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)的土地使用權證、居住區(qū)管理用房和居住區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業(yè)的土地使用權證，應當依法辦理變更登記手續(xù)
。
第二十二條 開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必須的管理用房，其產權屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會應當將管理用房提供給物業(yè)服務企業(yè)有償使用，其收入用于居住區(qū)物業(yè)管理。
業(yè)主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。
第二十三條 按房改政策出售的公有住宅，具備下列條件的方可實施物業(yè)管理：
(一)居住區(qū)百分之八十以上住戶擁有住宅全產權;
(二)維修基金已交付物業(yè)行政主管部門代管;
(三)共用設施設備及其他配套設施完善;
(四)有物業(yè)管理用房;
(五)居住區(qū)符合城市規(guī)劃要求;
(六)經物業(yè)管理行政主管部門驗收合格。
第四章 物業(yè)管理服務
第二十四條 從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，必須經物業(yè)管理行政主管部門核定資質等級，取得資質證書;未取得資質證書或者年檢不合格的，不得從事物業(yè)管理服務活動。
物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)管理人員必須持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書。
資質等級核定、崗位證書核發(fā)的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規(guī)定制定。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同包括：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務;
(三)物業(yè)管理服務事項和服務質量要求;
(四)物業(yè)管理基本服務費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的養(yǎng)護與維修;
(六)合同的期限、變更和解除的約定;
(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;
(八)違約責任及解決糾紛的途徑;
(九)雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)管理委托合同生效后，物業(yè)服務企業(yè)應當在十五日內向縣級以上物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十六條 物業(yè)管理服務的主要事項：
(一)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;
(二)業(yè)主自用部位、自用設施設備的日常維修;
(三)綠化養(yǎng)護和保潔服務;
(四)保安服務;
(五)車輛進出、停放的管理;
(六)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。
第二十七條 物業(yè)管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。
物業(yè)管理基本服務價格實行政府指導價。
業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務的價格。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、使用人提供特約服務的價格，由雙方商定。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)的服務項目和收費價格應當向業(yè)主、使用人公布。物業(yè)服務企業(yè)按照本條例規(guī)定提供服務并收取費用的，其他任何單位和個人不得向業(yè)主和使用人重復收費。
物業(yè)服務企業(yè)未同業(yè)主、使用人約定，自行提供服務并收費的，業(yè)主、使用人有權拒付。
第二十九條 為居住區(qū)提供水、電、氣、熱、通訊、有線電視的經營單位和其他單位向業(yè)主和使用人收費的，可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收代繳合同;未委托代收代繳的，有關單位應當直接到戶收取。
第三十條 物業(yè)管理委托合同終止或者解除時，應當結算物業(yè)管理服務費用，物業(yè)服務企業(yè)應當于十五日內向業(yè)主委員會移交下列資料、財物：
(一)物業(yè)檔案資料;
(二)物業(yè)管理用房和設施設備、場地;
(三)應當移交的其他財物。
物業(yè)服務企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀上述資料、財物。
物業(yè)管理委托合同終止或者解除后，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門依法履行對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理職責，綜合考核、評定物業(yè)管理水平和服務質量。
物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度，受理對違反本條例規(guī)定行為的投訴。物業(yè)管理行政主管部門對投訴應當進行調查處理，并將處理結果書面答復投訴人。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第三十二條 物業(yè)的使用禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(三)存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品;
(四)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;
(五)侵占綠地，毀壞花草樹木;
(六)亂倒垃圾、亂堆雜物;
(七)亂設攤點、亂停車輛;
(八)排放有毒、有害物質，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
(九)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;
(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十三條 任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。物業(yè)維修或者因公共利益需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主委員會簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，應當賠償。
第三十四條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓，造成其他業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)損失的，責任人應當賠償。
維修養(yǎng)護造成相關業(yè)主、使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當賠償。
第三十五條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和本省有關家庭居室裝飾裝修的規(guī)定，事先告知物業(yè)服務企業(yè)，并接受其指導和監(jiān)督，但物業(yè)服務企業(yè)不得收取費用、保證金。
業(yè)主、使用人需要改變住宅用途的，應當經物業(yè)管理行政主管部門批準。業(yè)主、使用人使用物業(yè)不得損害相鄰業(yè)主和使用人的合法權益，造成損害的應當依法承擔民事責任。
第三十六條 利用物業(yè)設置廣告和其他經營設施的，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主委員會的書面同意，并辦理有關報批手續(xù);經批準的，應當與業(yè)主委員會簽訂租賃合同，其收入納入物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。
第六章 物業(yè)維修基金的使用和管理
第三十七條 商品住宅和公有住宅出售后應當設立物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金。
維修基金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新和改造。
第三十八條 維修基金按下列規(guī)定交納和提�。�
(一)商品住宅出售時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納;
(二)公有住宅出售時，購房者按購房款百分之二的比例交納;
(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。
購房者交納的維修基金，由售房單位代收。
維修基金不敷使用時，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
第三十九條 維修基金應當專戶存儲，�？顚Ｓ谩I(yè)主委員會成立之前，由物業(yè)管理行政主管部門代管;業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會管理，物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督使用。業(yè)主委員會成員不得侵占、挪用維修基金。
第四十條 業(yè)主轉讓住宅所有權時，維修基金隨住宅所有權同時轉讓。住宅拆遷或者其他原因造成住宅滅失的，結余的維修基金應當按業(yè)主個人交納的比例退還業(yè)主。
第四十一條 使用維修基金由物業(yè)服務企業(yè)提出維修方案和預算，經業(yè)主委員會審定后實施，并報物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十二條 維修基金的使用，應當建立使用計劃報批管理制度、財務管理制度、審計監(jiān)督制度和業(yè)主查詢對賬制度。
維修基金的使用管理制度用省建設行政主管部門制定。
第七章 法律責任
第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告;拒不改正的，處以五百元以上三千元以下罰款，并可降低資質等級：
(一)物業(yè)管理委托合同生效、終止、解除未按規(guī)定報物業(yè)管理行政主管部門備案的;
(二)從業(yè)人員未持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書上崗的。
第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，可以降低資質等級，直至吊銷資質證書：
(一)未取得物業(yè)管理資質證書或者年檢不合格從事物業(yè)管理服務的;
(二)擅自改變居住區(qū)內共用部位、共用設施設備使用性質的;
(三)物業(yè)管理委托合同終止或者解除后十五日內，未向業(yè)主委員會移交或者損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料、財物的;
(四)擅自占用、挖掘居住區(qū)道路、場地的。
未取得或者已被吊銷物業(yè)管理資質證書以及物業(yè)管理委托合同終止、解除后，非法占用物業(yè)管理用房、場地和物業(yè)管理資料、財物的，除按前款規(guī)定處罰外，物業(yè)管理行政主管部門可以作出責令限期移交的決定，拒不履行移交決定的，物業(yè)管理行政主管部門可以強制執(zhí)行或者申請人民
法院強制執(zhí)行。
第四十五條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，并可處以三千元以上三萬元以下罰款：
(一)未承擔前期物業(yè)管理責任的;
(二)出售住宅未同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同或者在同一居住區(qū)收取基本服務費不一致的;
(三)不承擔未出售住宅的物業(yè)管理費的。
第四十六條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款：
(一)居住區(qū)未經綜合驗收或者驗收不合格實行前期物業(yè)管理的;
(二)前期物業(yè)管理期間使用維修基金或者將管理用房轉讓、改作他用的;
前期物業(yè)管理委托合同終止后，未向業(yè)主委員會移交居住區(qū)管理用房和有關工程建設資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，并可處以二千元以上二萬元以下罰款。
第四十七條 業(yè)主、使用人違反本條例規(guī)定，損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備、改變住宅用途的，由物業(yè)管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，并可處以五百元以上五千元以下罰款。
第四十八條 業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會違反本條例規(guī)定將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用，由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，造成經濟損失的，由責任人賠償。
業(yè)主委員會成員違反本條例規(guī)定侵占、挪用維修基金，應當返還;造成損失的，由責任人賠償;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十九條 當事人對行政主管部門的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，作出行政處罰決定的部門可以依法申請人民法院強制執(zhí)行。
對個人處以三千元以上、對單位處以三萬元以上罰款和吊銷資質證書處罰的，當事人有權要求舉行聽證。
第五十條 違反本條例規(guī)定的其他行為，由有關行政主管部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十一條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》處罰;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第五十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第八章 附則
第五十三條 非居住區(qū)寫字樓、商住樓的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。
第五十四條 本條例中有關的專業(yè)用語含義：
(一)自用部位是指一套住宅內的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位;
(二)自用設施設備是指一套住宅內的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備;
(三)共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
(四)共用設施設備是指居住區(qū)內全體業(yè)主共同擁有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣、燃氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設備和共用設施設備使用的房屋等。
第五十五條 本條例自2001年1月1日起施行。
