從5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革試點工作，將房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務業(yè)都納入營改增試點范圍內(nèi)。二手房營改增范圍及稅率的問題國家稅務總局副局長就表示，二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策平移修改，之前二手房營業(yè)稅是5%，舉例房總價是一百萬，需要交納5萬元的營業(yè)稅�，F(xiàn)在的話，二手房交易稅費標準是100萬÷(1+5%)×5%=47600元。
現(xiàn)在營改增以后的稅收負擔是4.76%，少交了2千4的稅。之前交稅多，主要是因為一百萬是含稅價，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價來征稅的，另外營改增對我國經(jīng)濟生產(chǎn)比較重要，打通了服務業(yè)和工業(yè)的抵扣鏈鎖�，F(xiàn)在我國整個央地財政關系的調(diào)整需要考慮，營改增的全面實施是重要的導火索，最終的施行方案會需要兼顧好各方利益的平衡關系。
注意：營改增政策實施后，增值稅稅率實行5級制(17%、13%、11%、6%、0)，小規(guī)模納稅人，可選擇簡易計稅方法征收3%的增值稅。
二手房營改增范圍及稅率，適用一般計稅方法的納稅人，5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，或者5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕的觀點代表了一派聲音：企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存。
早在6月的中央政治局會議上就明確，新一輪財稅體制改革是一場關系國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的深刻變革。調(diào)整中央和地方政府間財政關系，在保持中央和地方收入格局大體穩(wěn)定的前提下，進一步理順中央和地方收入劃分，合理劃分政府間事權和支出責任，促進權力和責任、辦事和花錢相統(tǒng)一，建立事權和支出責任相適應的制度。
財政部部長樓繼偉提出，要研究中央和地方事權和支出責任的改革，并強調(diào)說，“這是個大事”。業(yè)內(nèi)專家分析說，營改增直接牽出了央地財政關系問題，但解決問題不能本末倒置，所以過渡方案很有必要，源頭還是以事權和支出責任來劃分財政收入，而這需要謹慎的論證和充分的調(diào)研。
房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔憂“營改增后稅費增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細則還未發(fā)布，網(wǎng)絡上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。
未必給二手房“火上澆油”
按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?
“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了�！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減�！敝醒胴斀�(jīng)大學稅務學院教授黃樺說。
增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。
其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場近幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持平穩(wěn)。
目前各類稅額算法只是推算
雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。
網(wǎng)絡上關于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。
記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。
“雖然目前大的方向確認了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準。
此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。
詳細稅費政策近期即將公布
距離正式實施營改增已不到兩個月，未來究竟如何計算增值稅?記者了解到，財政部會同稅務總局正在抓緊起草全面推開營改增試點的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。
國家稅務總局此前也回應，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準備的時間緊、任務重。為了確保試點的如期順利推進，幫助納稅人盡快做好試點準備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉換，財稅部門已作部署安排，抓緊準備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。
此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。
上周國務院常務會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，稅制設計不增加企業(yè)負擔。
