�？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動。
第三條 市人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)建設和社區(qū)管理體系,建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制,鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并履行下列職責：
（一）制定全市物業(yè)管理的相關(guān)政策措施；
（二）指導和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作；
（三）建立完善全市物業(yè)管理宣傳和培訓機制；
（四）建立全市物業(yè)服務企業(yè)信用體系；
（五）負責前期物業(yè)服務招投標的指導和監(jiān)督工作；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第五條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，并履行下列職責：
（一）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)日常管理活動；
（二）建立本轄區(qū)物業(yè)管理檔案；
（三）指導和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)承接查驗，物業(yè)項目的移交和接管工作；
（四）指導和監(jiān)督本轄區(qū)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解、處理物業(yè)糾紛；
（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
第六條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行下列工作職責：
（一）協(xié)助住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導；
（二）指導、協(xié)助和監(jiān)督本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（三）負責業(yè)主委員會的備案；
（四）調(diào)解處理本轄區(qū)物業(yè)糾紛；
（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責。
區(qū)人民政府應當在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府配備專職的物業(yè)管理工作人員，所需經(jīng)費納入本級財政預算。
居（村）民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，并配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條 開發(fā)區(qū)管理委員會應當按照法律法規(guī)的規(guī)定和市人民政府確定的職責，負責本開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
第八條 自然資源和規(guī)劃、應急管理、市場監(jiān)督管理、生態(tài)環(huán)境、公安、綜合行政執(zhí)法等部門應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第九條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務規(guī)范，推進物業(yè)服務標準化建設，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)糾紛，維護市場秩序和公平競爭，促進行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十條 符合下列情形，依法登記或者根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人，應當認定為業(yè)主：
（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人；
（二）尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于贈與、與建設單位的商品房買賣等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位和個人；
（三）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
（四）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
（五）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；
（六）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。
第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務按照法律法規(guī)的規(guī)定，以及管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約或者物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第十二條 業(yè)主應當按照《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請成立首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到申請后，應當組織業(yè)主推薦業(yè)主代表組建籌備組。
籌備組人數(shù)應當為7至15人的單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表1人、居（村）民委員會代表1人、建設單位代表1人�；I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
建設單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，不影響籌備組的成立。
第十三條 籌備組成員名單經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府審核后，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，應當自公示之日起7日內(nèi)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起10日內(nèi)完成審查。
籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當公告籌備組成員名單。籌備組自公告之日起正式成立。
第十四條 籌備組應當在成立后90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并按照《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定完成籌備工作。
籌備組在規(guī)定期限內(nèi)不能組織召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。
籌備組會議由籌備組組長召集和主持�；I備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定�；I備組成員不能委托代理人參加會議�；I備組會議應當制作書面記錄，并經(jīng)參會成員簽字確認。
第十五條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票等記名方式進行表決。采用電子投票形式表決的，應當通過市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門指定的電子投票系統(tǒng)。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會會議的表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示15日。
未按照前款規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示。
第十六條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為一票，不足一平方米的不計算。
決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認定：
（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十七條 決定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的業(yè)主人數(shù)，按照下列方法認定：
（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十八條 一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人可以推選一人行使表決權(quán)，共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。
業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法人委托的代理人行使表決權(quán)。
業(yè)主不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加，并出具授權(quán)委托書以及委托人和受委托人的身份證明。授權(quán)委托書應當載明委托事項、委托權(quán)限、期限及雙方聯(lián)系方式。需要投票表決的，業(yè)主應當填寫書面意見，由受委托人代為提交。
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，每屆任期3至5年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。
業(yè)主委員會可以實行等額選舉或者差額選舉方式。具體選舉方式以及差額選舉的比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
第二十條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表。
鼓勵和支持業(yè)主中的以下人員積極參加業(yè)主委員會遴選：
（一）中共黨員；
（二）人大代表、政協(xié)委員；
（三）社區(qū)“兩委”班子成員、小區(qū)黨組織委員；
（四）具備財經(jīng)、法律、工程、環(huán)境等專業(yè)專長的業(yè)主；
（五）有經(jīng)驗、有能力、有精力的退休干部。
推動符合條件的社區(qū)“兩委”班子成員或小區(qū)黨組織書記，通過法定程序選入業(yè)主委員會、兼任業(yè)主委員會主任。
第二十一條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請備案。符合備案條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到備案資料之日起10日內(nèi)予以備案。備案后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。
備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理變更手續(xù)。
第二十二條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管。業(yè)主委員會應當建立健全印章管理制度，指定專人保管印章。
業(yè)主大會印章應當在業(yè)主大會已經(jīng)依法表決通過的有關(guān)決議、決定和規(guī)章制度等文件上使用。未經(jīng)過業(yè)主大會表決的，不得加蓋業(yè)主大會印章。
第二十三條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；
（三）物業(yè)服務合同；
（四）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和收益情況；
（五）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；
（六）業(yè)主委員會委員的姓名、職務等信息；
（七）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會未按前款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。
第二十四條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能召集和主持的，由副主任召集和主持。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，并經(jīng)參會的委員簽字確認。
第二十五條 業(yè)主委員會委員不得接受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務費、停車費減免以及其他物質(zhì)、現(xiàn)金等利益，并不得要求安排親屬在所屬物業(yè)服務企業(yè)任職。
第三章 物業(yè)服務
第二十六條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同生效之日起30日內(nèi)，業(yè)主委員會應當會同物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門提交以下資料辦理備案：
（一）業(yè)主大會的決定；
（二）物業(yè)服務合同。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示并及時更新：
（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、各項物業(yè)項目負責人的聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話；
（二）物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、開支項目、收費項目、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）房屋裝飾裝修及使用過程中的安全注意事項。
物業(yè)服務企業(yè)未按前款規(guī)定公示信息的，業(yè)主可以報告街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的工作，并依法協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、房屋租賃信息采集、環(huán)境衛(wèi)生、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關(guān)工作。
第二十九條 業(yè)主未按照約定繳納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催繳、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示等形式，督促其限期交納；拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁、提起訴訟或者向信用主管部門申請按照有關(guān)規(guī)定依法錄入信用檔案。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少服務內(nèi)容或者降低服務質(zhì)量。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同以外的專項服務的，收費標準由雙方另行約定。物業(yè)服務合同中未明確約定，或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的其他服務，不得向業(yè)主收取費用。
第三十一條 前期物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主應當做出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。
業(yè)主未作出續(xù)聘或選聘決定的，原物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當提前60日通知對方。
第三十二條 未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導小區(qū)成立業(yè)主委員會聘請物業(yè)服務企業(yè)，或者成立業(yè)主自治管理組織聘請專職保潔人員對小區(qū)公共場所的保潔進行管理，所需費用由全體業(yè)主共同承擔。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第三十三條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。
物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行現(xiàn)場監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。
因住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當及時修復；造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，擴大承重墻上原有的門窗尺寸；
（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；
（三）未經(jīng)批準搭建建筑物、構(gòu)筑物或者擅自改變房屋外立面；
（四）在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)停放車輛或堆放雜物，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；
（五）任意棄置垃圾、排放污水、制造噪音、高空拋物或者露天焚燒雜物等影響環(huán)境和居住安全的行為；
（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)禽類、犬只等動物；
（七）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)主管部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)主管部門應當依法進行處理。業(yè)主大會和業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第三十五條 擅自占用物業(yè)公共區(qū)域停放車輛，妨礙其他車輛和行人通行的，物業(yè)服務企業(yè)應當通知車輛所有人或者使用人駛離；無法通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的規(guī)定將車輛就近移至停車泊位。
物業(yè)服務企業(yè)對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放一年以上且不繳納停車費用的車輛，經(jīng)書面告知后，車輛所有人或者使用人仍拒不處理的，可以向人民法院提起訴訟。
物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛屬報廢車輛的，應當及時向公安機關(guān)交通管理部門報告。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)維護、修繕、裝修監(jiān)督等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。
供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營單位因維護、修繕或者設置管線等，需要進入物業(yè)管理區(qū)域或者使用業(yè)主專有部分時，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會和業(yè)主等應當予以配合。
第五章 監(jiān)督管理
第三十七條 相關(guān)單位和個人對有關(guān)物業(yè)管理的違法違規(guī)行為，有權(quán)進行投訴或者舉報。
有關(guān)行政主管部門在接到投訴、舉報后應當?shù)怯�，屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應當受理，并在5個工作日內(nèi)予以回復；不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應當及時移交給有權(quán)部門，接受移交部門對管轄權(quán)有異議的，由市、區(qū)人民政府指定管轄。
第三十八條 市、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會物業(yè)管理工作人員的培訓制度，通過定期組織培訓，提高物業(yè)管理水平，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。
第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主有權(quán)請求其承擔民事責任，并請求人民法院予以撤銷。
第四十條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)信用信息檔案，將違反法律法規(guī)和本辦法的行為錄入信用檔案，開展信用評價，實施分類監(jiān)管。
第六章 附則
第四十一條 本規(guī)定的具體適用問題由市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責解釋。
第四十二條 本規(guī)定自2020年12月1日起施行，有效期三年。
