湛江市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、巡查以及其他日常管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
經(jīng)業(yè)主共同決定，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，也可以由業(yè)主自行管理。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督管理和指導(dǎo)相結(jié)合的原則。
第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等在中國(guó)共產(chǎn)黨鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。
第五條 物業(yè)管理活動(dòng)按照屬地管理原則開展相關(guān)工作，建立物業(yè)管理活動(dòng)市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級(jí)管理體系。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的自律管理制度和誠(chéng)信檔案;
制定物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范，調(diào)解物業(yè)管理及行業(yè)內(nèi)部糾紛，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng);制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范、持續(xù)、健康發(fā)展;加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作的指導(dǎo)。
鼓勵(lì)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第七條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、司法行政部門共同承擔(dān)對(duì)屬地物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)職責(zé)，健全溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，研究物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)、難點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互聯(lián)動(dòng)、相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作模式。
第八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布，或者以管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;
發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第九條 業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)
第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項(xiàng)目交接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第十條 本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。
除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：
(一)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人;
(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(三)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(四)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(五)其他符合法律法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律法規(guī)的規(guī)定。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)書面要求成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在收到書面要求后一個(gè)月內(nèi)成立籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。
第十二條 籌備組由業(yè)主代表五人至十三人的單數(shù)、物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表一人和建設(shè)單位代表一人組成。
籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委派一名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)，同時(shí)增補(bǔ)一名業(yè)主代表。
第十三條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;
(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;
(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)活動(dòng)的行為。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;
(六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一個(gè)月內(nèi)組織召開首次籌備工作會(huì)議。
籌備組應(yīng)當(dāng)自首次籌備工作會(huì)議召開之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次籌備工作會(huì)議召開之日起六個(gè)月內(nèi)無(wú)法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)三個(gè)月。
第十六條 業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立，籌備組的職責(zé)同時(shí)終止。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，就業(yè)主大會(huì)成立事項(xiàng)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案，并持縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門開具的備案回執(zhí)，到公安機(jī)關(guān)備案后刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案、物業(yè)管理區(qū)域的基本資料、公共收益和業(yè)主委員會(huì)辦公用房，報(bào)告共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、經(jīng)營(yíng)和收益情況。
第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及現(xiàn)行物權(quán)法律制度等法律法規(guī)、規(guī)章、國(guó)家政策以及其他有拘束力的文件執(zhí)行。
第十八條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿，如涉及投票，應(yīng)當(dāng)另行取得業(yè)主的授權(quán);
(二)決定本幢、單元、樓層范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第十九條 業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中可以約定以下表決方式：
(一)委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使;
(二)集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用;
(三)默認(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票;
(四)異議表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第三章 物業(yè)服務(wù)與管理
第二十條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共有部分實(shí)施共同管理。
業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。
未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
第二十一條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)物業(yè)管理招標(biāo)
投標(biāo)平臺(tái)的建立。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，以招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
總建筑面積超過五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，在前期物業(yè)管理階段已交付使用的物業(yè)建筑面積不足物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十，需要變更前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)投標(biāo)的方式重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，以招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限、選聘方法以及選聘結(jié)果向業(yè)主公示。業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法有效證明。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第
三十八條的要求配置物業(yè)服務(wù)用房。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，如果物業(yè)服務(wù)用房不在先期開發(fā)的區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例且最低不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置臨時(shí)物業(yè)服務(wù)辦公用房。
臨時(shí)物業(yè)服務(wù)辦公用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，具有正常使用功能，專門用于物業(yè)服務(wù)工作，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)用房交付使用后，臨時(shí)物業(yè)服務(wù)辦公用房可恢復(fù)原定用途。
變電室、設(shè)備間、消防控制室、監(jiān)控室、公共門廳、過道、車棚、車庫(kù)、人防工程、社區(qū)配套用房、臨時(shí)性建筑及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房和臨時(shí)物業(yè)服務(wù)辦公用房。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定和房屋買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，按照國(guó)家規(guī)定移交承接查驗(yàn)資料。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建檔保存。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)承接查驗(yàn)資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)將全部物業(yè)承接查驗(yàn)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開并及時(shí)更新：
(一)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、二十四小時(shí)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)用地規(guī)劃許可證等物業(yè)管理區(qū)域的劃定資料或平面圖;
(三)物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地和其他場(chǎng)地的資料或平面圖;
(四)物業(yè)服務(wù)用房及業(yè)主委員會(huì)辦公用房位置和面積;
(五)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式;
(六)電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、應(yīng)急處置方案等;
(七)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、住宅專項(xiàng)維修資金使用情況。
第二十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)專有部分，
或者進(jìn)行其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)同時(shí)提供業(yè)主同意裝飾裝修物業(yè)專有部分，或者其他涉及專有部分安裝、維修及高空作業(yè)的書面意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將禁止行為和其他注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者管理規(guī)約規(guī)定，對(duì)物業(yè)裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)要求行為人及時(shí)整改;行為人未按要求整改的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)以及相關(guān)職能部門依法處理，并同時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放的管理工作，引導(dǎo)業(yè)主有序停車。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。沒有成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)的物業(yè)管理區(qū)域，確實(shí)需要?jiǎng)澐峙R時(shí)停車位彌補(bǔ)停車位不足的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能劃分臨時(shí)停車位。
對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用消防通道停放車輛等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)報(bào)告消防救援機(jī)構(gòu)及時(shí)介入處理。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理等工作，落實(shí)人員防范、物防、技防措施，及時(shí)制止和勸阻物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)、損害業(yè)主合法權(quán)益的行為;制止和勸阻無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)有關(guān)職能部門處理。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)共用部位開展防火巡查、檢查，消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;定期維護(hù)管理共用消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志，確保完好有效。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在供電、供氣經(jīng)營(yíng)單位的指導(dǎo)下，做好應(yīng)對(duì)火災(zāi)的電力、燃?xì)馓幹霉ぷ鳌?/p>
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)設(shè)立業(yè)主共有資金共管賬戶。
業(yè)主大會(huì)可以在銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以繼續(xù)使用物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)的業(yè)主共有資金共管賬戶。業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主共有資金賬戶，并撤銷業(yè)主共有資金共管賬戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定公布業(yè)主共有資金收支情況，每年至少一次。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受籌備組、業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主共有資金收支情況的監(jiān)督。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域的公共收益應(yīng)當(dāng)繳入業(yè)主共有資金共管賬戶或業(yè)主共有資金賬戶，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的原則。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助有關(guān)職能部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、消防安全管理、房屋出租管理、衛(wèi)生防疫以及環(huán)衛(wèi)保潔、生活垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、部分物業(yè)權(quán)屬存在爭(zhēng)議或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、籌備組以及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))代管：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)檔案;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場(chǎng)地和設(shè)施設(shè)備;
(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的技術(shù)資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等相關(guān)資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
第三十九條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。
縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定，對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退出物業(yè)管理區(qū)域的行為立案查處，責(zé)令其限期退出;逾期拒不退出的，處以罰款。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行行政決定的，縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)
建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》的規(guī)定，依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能;鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專營(yíng)服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專營(yíng)服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金)等費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟⒂秒�、用氣�?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I(yíng)服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。
第四章 物業(yè)使用與維護(hù)
第四十二條 利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，可能損害特定業(yè)主就其專有部分享有的合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)該業(yè)主同意。
利用物業(yè)管理區(qū)域共有部分經(jīng)營(yíng)所得的收益歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，定期向全體業(yè)主公開收支情況，管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用業(yè)主共有收益。業(yè)主大會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告向全體業(yè)主通報(bào)。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程平時(shí)用于停放汽車的，應(yīng)當(dāng)開放使用并保持人防功能，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由人防工程停車費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)。
第四十四條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)專有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域共有部分安全檢查和維護(hù)保養(yǎng)。
第四十五條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道的暢通;
(二)占用公共場(chǎng)地、共用綠地種植蔬菜、果樹;
(三)擅自架設(shè)電線、電纜等;
(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(五)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行業(yè)行政主管部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急處置措施，保障安全：
(一)電梯、消防設(shè)施、供水、排水、供電、防雷、供氣設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者其他影響正常使用的情況;
(二)外墻墻面存在脫落危險(xiǎn)、外墻或者屋頂出現(xiàn)滲漏等情況;
(三)其他危及物業(yè)安全的緊急情況。
第五章 政府服務(wù)與監(jiān)管
第四十七條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作，履行以下職責(zé)：
(一)組織實(shí)施本辦法，研究制定有關(guān)實(shí)施政策細(xì)則;
(二)指導(dǎo)縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(三)統(tǒng)籌全市住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作;
(四)負(fù)責(zé)建立市物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)?
(五)統(tǒng)籌指導(dǎo)全市物業(yè)管理的培訓(xùn)與宣傳工作，定期對(duì)縣
(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開展物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓(xùn);
(六)建立物業(yè)管理各類信息信用平臺(tái)。
第四十八條 縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)對(duì)劃定有爭(zhēng)議的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行確定;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案;
(三)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立備案并開具備案回執(zhí);
(四)負(fù)責(zé)(前期)物業(yè)服務(wù)合同備案;
(五)協(xié)調(diào)處理行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理糾紛;
(六)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督、管理;
(七)協(xié)助配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛。
第四十九條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)履行以下職責(zé)：
(一)對(duì)籌備組成員及業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行物業(yè)管理政策法規(guī)等培訓(xùn);
(二)組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，辦理業(yè)主委員會(huì)備案;
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展活動(dòng);
(四)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛;
(五)指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作。
第五十條 市、縣(市、區(qū))相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
(一)發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和普通住宅(含業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫(kù))前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)工作;
(二)自然資源部門負(fù)責(zé)業(yè)主共有物業(yè)權(quán)屬劃分登記，對(duì)違法建筑進(jìn)行認(rèn)定;
(三)城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)亂設(shè)攤點(diǎn)、破壞綠化、
戶外廣告、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督及綜合執(zhí)法查處;
(四)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)技防系統(tǒng)、車輛停放等開展監(jiān)督檢查;
(五)消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)依法查處消防違法行為;
(六)衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)衛(wèi)生防疫監(jiān)督檢查;
(七)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全監(jiān)察工作;
(八)人防部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施使用的相關(guān)違法行為監(jiān)督檢查;
(九)水務(wù)、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理和綜合執(zhí)法等部門按各自職能負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查;
(十)其它部門按法定職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)督管理;
(十一)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好專項(xiàng)服務(wù)。
第六章 物業(yè)管理糾紛調(diào)處
第五十一條 以現(xiàn)有的人民調(diào)解組織為基礎(chǔ)，建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系：
(一)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市司法行政部門，依托行業(yè)協(xié)會(huì)等社會(huì)團(tuán)體和其他組織成立市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織，受理、調(diào)解本市重大復(fù)雜疑難的物業(yè)管理糾紛。
(二)人口總量大、密度高、物業(yè)管理糾紛多發(fā)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，根據(jù)需要可以設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織。物業(yè)管理糾紛較少的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，可以依托已有的人民調(diào)解組織，吸納物業(yè)管理專業(yè)人員，強(qiáng)化物業(yè)管理糾紛調(diào)解職能。
第五十二條 市司法行政部門負(fù)責(zé)組建法律咨詢專家?guī)欤凶》砍青l(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)組建行業(yè)咨詢專家?guī)�，為本市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作提供法律和政策支持，并參與重大疑難物業(yè)管理糾紛的研究和論證。
第五十三條 對(duì)調(diào)解難度大，影響面較廣、情況較復(fù)雜的物業(yè)管理糾紛，人民調(diào)解組織可以向轄區(qū)涉及物業(yè)管理糾紛的主管及相關(guān)部門反映，相關(guān)部門及時(shí)給予指導(dǎo)。
第五十四條 人民調(diào)解組織調(diào)解物業(yè)管理糾紛，一般在六十日內(nèi)調(diào)結(jié)。如有特殊情況不能在六十日內(nèi)調(diào)結(jié)，經(jīng)糾紛雙方當(dāng)事人同意，可以適當(dāng)延長(zhǎng)調(diào)解期限，但延長(zhǎng)期限一般不超過三十日。
第五十五條 經(jīng)人民調(diào)解組織調(diào)解的物業(yè)管理糾紛，當(dāng)事人達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)制作人民調(diào)解協(xié)議書;當(dāng)事人認(rèn)為無(wú)需制作調(diào)解協(xié)議書的，可以采取口頭協(xié)議方式，人民調(diào)解員應(yīng)當(dāng)記錄協(xié)議內(nèi)容。調(diào)解協(xié)議對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行。
第五十六條 調(diào)解協(xié)議書自雙方當(dāng)事人簽名、蓋章或者按指印，人民調(diào)解員簽名并加蓋人民調(diào)解組織印章之日起生效�？陬^調(diào)解協(xié)議自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議之日起生效。達(dá)成調(diào)解協(xié)議后，
雙方當(dāng)事人認(rèn)為有必要的，可以自調(diào)解協(xié)議生效之日起三十日內(nèi)共同向人民法院依法申請(qǐng)司法確認(rèn)。
第五十七條 人民調(diào)解組織可以根據(jù)當(dāng)事人自愿原則，調(diào)解住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門移交的物業(yè)管理糾紛。調(diào)解成功的，制作人民調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解不成功的，引導(dǎo)當(dāng)事人通過訴訟途徑解決。
第五十八條 人民調(diào)解組織可以根據(jù)人民法院訴前引導(dǎo)或委托開展物業(yè)管理糾紛調(diào)解。調(diào)解成功的，制作人民調(diào)解協(xié)議書;
調(diào)解不成功的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人重新向人民法院提出訴訟申請(qǐng)，實(shí)現(xiàn)人民調(diào)解與訴訟程序的銜接。
第七章 附 則
第五十九條 業(yè)主自行管理或委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十條 本市有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金管理、物業(yè)收費(fèi)管理、電動(dòng)車消防安全管理、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等政府規(guī)章規(guī)范性文件和部門規(guī)范性文件繼續(xù)有效。
第六十一條 本辦法自 2020 年7月1日起施行，有效期三年。
