第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》等法律法規(guī)規(guī)章，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理工作。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 縣市區(qū)人民政府、市直有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制�？h市區(qū)人民政府是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，落實(shí)工作人員和工作經(jīng)費(fèi)；建立物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制和長效管理機(jī)制，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)處理重大矛盾和糾紛；牽頭組織有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為開展集中整治。
市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，指導(dǎo)、規(guī)范物業(yè)管理市場行為、重大物業(yè)管理糾紛與投訴的處理，依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集與管理、參與物業(yè)管理用房變更和交付使用的監(jiān)督管理，配合物價(jià)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)管，實(shí)施法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管職責(zé)。
城管和行政執(zhí)法、公安、消防、工商、物價(jià)、環(huán)保、衛(wèi)生、住建、規(guī)劃等部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等與物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
縣級(jí)房產(chǎn)管理部門在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開投訴電話、投訴點(diǎn)，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)；指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛；建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理和長效機(jī)制。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛；參與住宅專項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三合一”管理服務(wù)模式。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第四條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受房產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，開展從業(yè)人員培訓(xùn)，規(guī)范從業(yè)人員行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第五條 取得《建筑工程施工許可證》后、新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門備案。
應(yīng)當(dāng)備案的其他情形按照法律法規(guī)規(guī)章的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)管理用房應(yīng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：
（一）物業(yè)管理用房的建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。其中，業(yè)主委員會(huì)的辦公用房宜單獨(dú)配置且不少于20平方米。
（二）配置的物業(yè)管理用房應(yīng)是地面以上層高不低于2.2米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)或者小區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于3層。
（三）物業(yè)管理用房不得買賣和抵押。
第七條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。
第八條 有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門按照權(quán)限批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于3人；
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。
第九條 建設(shè)單位采取招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)依法在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告及中標(biāo)結(jié)果。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)單位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)買受人明示，并在房屋銷售合同中載明。
第十一條 已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，前期置業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第十二條 住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完善、配套齊全的物業(yè)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，將承接查驗(yàn)資料向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門備案。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主是指：
（一）物業(yè)的所有權(quán)人；
（二）已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個(gè)人；
（三）持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。
第十五條 業(yè)主的主要權(quán)利是：
（一）參加業(yè)主大會(huì)；
（二）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
（三）表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；
（五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作；
（六）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的主要義務(wù)是：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；
（二）遵守管理規(guī)約；
（三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；
（四）按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用；
（五）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第十六條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十七條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；
（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分已滿2年，且交付使用的物業(yè)專有部分占建筑物總面積30%以上。
第十八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提供下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域備案證明；
（二）房屋及建筑物面積清冊(cè)；
（三）業(yè)主名冊(cè)；
（四）建筑規(guī)劃總平面圖；
（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；
（六）物業(yè)管理用房配置證明。
占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書面請(qǐng)求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
因客觀原因無法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)無法達(dá)到總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；
（二）具有良好的道德品質(zhì)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間；
（三）按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、物業(yè)維修基金，模范遵守物業(yè)管理制度；
（四）未發(fā)生不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)宜由5-11人的單數(shù)組成，委員每屆任期3-5年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約及其他應(yīng)提供的材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)�，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國家規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市設(shè)立分支機(jī)構(gòu)從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持工商營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書原件向物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門報(bào)送相關(guān)信息。?
第二十五條 物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)；
（三）車輛停放管理；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù)；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)禁止行為的告知、勸阻和報(bào)告義務(wù)；
（六）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理；
（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料的保管；
（八）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有以下權(quán)利：
（一）獨(dú)立經(jīng)營；
（二）依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)并提取酬金；
（三）制止違反物業(yè)管理制度、管理規(guī)約的行為；
（四）法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他權(quán)利；
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；
（二）組織、制訂并實(shí)施物業(yè)管理制度；
（三）定期公布財(cái)務(wù)帳目；
（四）組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，提供社區(qū)生活服務(wù)；
（五）法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自物業(yè)服務(wù)合同簽定之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的房產(chǎn)管理部門備案。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求30%以上業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目經(jīng)理人的，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置進(jìn)行公示。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)信用系統(tǒng)，按屬地管理原則，定期向房產(chǎn)管理部門申報(bào)企業(yè)和執(zhí)業(yè)人員等信息。
第三十條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)設(shè)1年的暫定期，暫定期有效期滿前30日內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。
第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師或者項(xiàng)目管理人擔(dān)任。物業(yè)管理師只能在一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理公開、質(zhì)價(jià)相符的原則，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，住宅公共性服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)選擇的服務(wù)項(xiàng)目及等級(jí)、小區(qū)規(guī)模、服務(wù)要求、服務(wù)質(zhì)量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)或項(xiàng)目稱號(hào)及住戶滿意度等情況）、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素協(xié)商確定，必要時(shí)可邀請(qǐng)屬地街道社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參與協(xié)商。
市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房產(chǎn)管理部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，按年度制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)，并向社會(huì)公布。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置，如實(shí)公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)等情況。
業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，預(yù)收期限最長不得超過1年。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿前3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置公示，并書面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
第三十五條 業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行交接義務(wù)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或解聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同的約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。
原合同延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書面告知雙方當(dāng)事人和物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯要位置公示。
第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及配套建筑物，不得改變用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理手續(xù)。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫出售或出租的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地建設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。
建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個(gè)車位或者車庫。
車位、車庫滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長不得超過6個(gè)月。車位、車庫租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。車位、車庫不能滿足業(yè)主停車需求，在不影響消防通行的前提下劃定臨時(shí)停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其中涉及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
第四十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定交納汽車停放服務(wù)費(fèi)。
第四十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前應(yīng)向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，提供相關(guān)圖紙，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并簽定住宅裝飾裝修責(zé)任書。業(yè)主或者使用人拒不簽定住宅室內(nèi)裝飾裝修責(zé)任書的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；
（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備；
（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；
（六）侵占綠地、毀壞綠地和綠化設(shè)施等行為；
（七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)報(bào)告有關(guān)主管部門及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，以及業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專有部分的維修責(zé)任由該專有部分所有的業(yè)主承擔(dān)。
第四十五條 建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第四十六條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，業(yè)主委員會(huì)可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：
（一）因線路故障而引起停電或者漏電，危及人身安全的；
（二）因水泵故障、進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴(yán)重漏水，影響基本生活需要的；
（三）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等，危及人身安全的；
（四）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；
（五）樓體外立面、玻璃幕墻脫落，危及人身安全的；
（六）電梯故障，危及人身安全的；
（七）其他物業(yè)共有部分和共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害，可能危害公共安全的情形。
業(yè)主委員會(huì)將經(jīng)過審計(jì)部門審計(jì)后的應(yīng)急維修費(fèi)用向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積比例分?jǐn)偭兄В黄渲猩婕耙咽酃凶》康�，從公有住房住宅專�?xiàng)維修資金中列支。
具體操作程序及要求由郴州市維修資金管理部門另行制定。
第四十七條 業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專項(xiàng)維修資金憑證和法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他必要資料。
第四十八條 物業(yè)所在地縣市區(qū)人民政府應(yīng)安排資金逐步對(duì)原有住宅小區(qū)進(jìn)行改造整治，轄區(qū)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)具體實(shí)施。原有住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)管理用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由物業(yè)所在地縣市區(qū)政府負(fù)責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第六章 附 則
第四十九條 本辦法自公布之日起30日后施行。
