第一條 為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。
第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場形成。
第五條 住宅物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括：
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護、檢測費用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護、安全防范費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;
(九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸及變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備，不屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，保修期內(nèi)由建設(shè)單位或者施工單位、生產(chǎn)廠家支付，保修期外由住宅專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本。
第七條 住宅物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)住宅的種類、特點及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費、前期停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價格及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)并向社會公布。滕州市基準(zhǔn)價格及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準(zhǔn)，向社會公布，并報棗莊市價格、物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定,列入購房合同。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第八條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，實行分等級定價。
物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)分為一星級至五星級共五個等級，具體等級要求由市物業(yè)主管部門會同價格主管部門公布。
第九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、臨時管理規(guī)約等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)按照實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，差額部分由建設(shè)單位補償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 物業(yè)服務(wù)費按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。獨立專有車庫，需要按照房屋權(quán)屬證書或購房合同載明的建筑面積交納物業(yè)服務(wù)費 。
改變設(shè)計用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室實行市場調(diào)節(jié)價，按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。
第十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的，物業(yè)服務(wù)費可以預(yù)收，預(yù)收時間不超過半年。
第十二條 房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費按實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。合同另有約定的，從其約定。
第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當(dāng)收取工本費。
第十四條 車位租賃費實行政府指導(dǎo)價，由市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門制定基準(zhǔn)價格及浮動幅度，報市人民政府批準(zhǔn)并向社會公布。滕州市基準(zhǔn)價格及浮動幅度由其價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定，報同級人民政府批準(zhǔn)，向社會公布，并報棗莊市價格、物業(yè)主管部門備案。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定。
第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費。
停車服務(wù)費包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的費用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
己購買車位但空置一年以上的，停車服務(wù)費按照實際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的50%交納。
第十六條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定;業(yè)主大會成立前，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，車位場地使用費收取標(biāo)準(zhǔn)按車位租賃費標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責(zé)任保險等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，可依照物業(yè)服務(wù)合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支;業(yè)主大會成立前，可按不超過20%提取費用。
車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有，主要用于補充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執(zhí)行，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，業(yè)主大會成立前，按照物業(yè)主管部門備案的臨時管理規(guī)約約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會同意的，可以收取一定費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
第十八條 供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點堆放，并承擔(dān)清運費用，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強價格自律，遵守價格法律、法規(guī)、政策，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級及內(nèi)容、計費方式、計費起始時間、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)以及收費依據(jù)、12358價格舉報電話等，接受業(yè)主的監(jiān)督，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費用。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
第二十四條 市、區(qū)(市)價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
第二十五條 價格主管部門對物業(yè)服務(wù)實行成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十六條 價格主管部門和物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：
(一)超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)超等級收費的;
(三)采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的;
(四)強制服務(wù)并收費的;
(五)不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的;
(六)其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價格法》、《山東省物業(yè)管理條例》和本辦法管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的，由上級價格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，在合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)合同未約定固定期限或者前期物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)到期的，物業(yè)服務(wù)及其收費標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按本《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，要按照《山東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，及時到物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。
第二十九條 其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。
