滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)
收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范滁州市市本級物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》、省政府《關(guān)于規(guī)范物業(yè)收費(fèi)的通知》（皖政〔2004〕92號）和省物價(jià)局、省建設(shè)廳《安徽省城市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》（皖價(jià)房〔2005〕154號）等相關(guān)法規(guī)和行政規(guī)章，結(jié)合本地實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于滁州市市本級范圍內(nèi)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的服務(wù)費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭機(jī)制形成。
第五條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)滁州市市本級物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理與監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)和代收代辦服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。
根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、小區(qū)車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和物業(yè)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦等服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分等定價(jià)。市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)，其利潤率不得超過物業(yè)服務(wù)成本的5%。
第九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招標(biāo)選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同；建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時(shí)公約，臨時(shí)公約不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。
第十條 前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位對照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定物業(yè)買賣合同前，應(yīng)將前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市價(jià)格主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間，并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
以招投標(biāo)方式確定的住宅小區(qū)前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)主入住前應(yīng)報(bào)市價(jià)格主管部門備案。
第十一條 住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務(wù)方案確定的服務(wù)內(nèi)容、水平超出《滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（五級）要求，按五級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上浮后仍未能補(bǔ)償成本并取得合理報(bào)酬的，建設(shè)單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，提出前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)市價(jià)格主管部門審核確認(rèn)。未經(jīng)市價(jià)格主管部門審核確認(rèn)的，不得突破五級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《滁州市市本級住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的意見確定本小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級。住宅物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，對照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)報(bào)市價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門備案。雙方約定不成的報(bào)市價(jià)格主管部門審核后確定。
第十三條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在業(yè)主委員會(huì)未成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)綜合服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括：
1、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、企業(yè)辦公費(fèi)用；
7、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；
8、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支的，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十五條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主（或物業(yè)使用人）按約定交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記面積）計(jì)算，未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以銷售合同中的約定面積或房產(chǎn)測繪部門實(shí)測面積計(jì)算。未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
對五保戶和實(shí)行生活低保的住戶，經(jīng)業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）和物業(yè)管理企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用。
第十六條 納入物業(yè)管理服務(wù)范圍已竣工但尚未出售的物業(yè)或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。
業(yè)主（或物業(yè)使用人）辦理入住手續(xù)后，連續(xù)六個(gè)月或六個(gè)月以上未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)（水、電、氣均未使用），業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面?zhèn)浒�，按�?guī)定或約定標(biāo)準(zhǔn)交納50%的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用，小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境未能到位的，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按低于規(guī)定或約定標(biāo)準(zhǔn)的15％－30％執(zhí)行，具體比例在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，差額部分由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商解決。
第十八條 住宅小區(qū)符合規(guī)劃要求的封閉式共用車庫（含地下、地面）、露天專用停車場和停車位，由物業(yè)企業(yè)提供管理服務(wù)的，可按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取車輛停放管理服務(wù)費(fèi)。
住宅小區(qū)內(nèi)確因車多、車位（車庫）少，為緩解停車難的問題，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意可以采取競標(biāo)和議標(biāo)方式確定停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)雙方簽訂協(xié)議后執(zhí)行，業(yè)主大會(huì)的召開方式按照《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定執(zhí)行。
對進(jìn)入小區(qū)執(zhí)行公務(wù)、檢修、救護(hù)、搬家等車輛臨時(shí)停放不得收取車輛停放管理服務(wù)費(fèi)。
有條件的小區(qū)可設(shè)立外來車輛臨時(shí)停車泊位，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。
第十九條 住宅小區(qū)的電梯、水泵、中央空調(diào)等公共設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列帳納入代收代支費(fèi)用，按實(shí)際支出和約定方式公開合理分?jǐn)偂I(yè)主委員會(huì)未成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視（數(shù)字電視）等單位委托代收使用費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照規(guī)定或者約定向委托方收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)所得收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用，70%歸全體業(yè)主所有，其用途由業(yè)主大會(huì)決定，或納入專項(xiàng)維修資金。
第二十二條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）裝飾裝修房屋的，裝飾裝修人應(yīng)在裝飾裝修前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議，服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主（或物業(yè)使用人）收取任何形式的裝飾裝修管理費(fèi)和保證金。
業(yè)主（或物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)交納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國價(jià)格法》的規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，制作公示牌，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期以書面形式向業(yè)主（或物業(yè)使用人）公布物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營性設(shè)施收益、公共電費(fèi)分?jǐn)偂I(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主（或物業(yè)使用人）和價(jià)格、房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每年不少于兩次向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
為及時(shí)掌握物業(yè)服務(wù)成本收支情況，市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門每年選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對象，對其物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行監(jiān)審。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提供服務(wù)成本資料，不得弄虛作假。
第二十五條 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)應(yīng)按每月、每平方米（或戶）計(jì)收。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限原則上不得超過六個(gè)月。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十八條 業(yè)主（或物業(yè)使用人）、開發(fā)企業(yè)（或建設(shè)單位），應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十九條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)申請《安徽省經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)許可證》，收費(fèi)時(shí)必須亮證收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無證收費(fèi)的，業(yè)主、物業(yè)使用人、開發(fā)企業(yè)（或建設(shè)單位）有權(quán)拒付。
第三十條 市價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由市價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第三十一條 本辦法由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十二條 本辦法自2010年7月1日起執(zhí)行。原滁州市物價(jià)局和滁州市建委印發(fā)的《滁州市城市物業(yè)管理服務(wù)等級收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》（滁價(jià)費(fèi)字〔2003〕138號）同時(shí)廢止。
