（2004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議通過2010年12月23日上海市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議修訂根據(jù)2018年11月22日上海市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議《關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》修正）
目錄
第一章總則
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第四章物業(yè)的使用和維護(hù)
第五章法律責(zé)任
第六章附則
第一章總則
第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際居住人。
第四條市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。
市房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；
（二）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；
（三）指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；
（六）實(shí)施對物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
區(qū)房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
（二）實(shí)施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動；
（四）實(shí)施業(yè)主大會成立前專項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理；
（五）實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）確認(rèn)等事項(xiàng)；
（六）指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作以及其他物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督管理；
（七）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（八）落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門，按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。
第五條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛；其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡稱房管機(jī)構(gòu)）承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運(yùn)作，對業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；
（三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作；
（四）辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù)；
（五）監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；
（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；
（七）建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。
居民委員會、村民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作,加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作。
第七條市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實(shí)行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
本市鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第八條住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第十條尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第八條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房管機(jī)構(gòu)提交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
業(yè)主可以向房管機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。
第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；
（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第十三條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十三條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域核定意見；
（二）物業(yè)管理用房配置證明；
（三）業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；
（四）物業(yè)出售并交付使用時間；
（五）已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊。
建設(shè)單位未及時提出書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十五條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)組建籌備組�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。
第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。
第十七條業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項(xiàng)的意見進(jìn)行投票表決。
第十九條首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主小組的設(shè)立，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項(xiàng)作出約定。
第二十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會的任期為三年到五年。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主大會可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。
業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù)；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）擬訂業(yè)主大會年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案和決算方案；
（五）擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）擬訂印章管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度；
（七）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
（八）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（九）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會或者村民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十一條業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生�；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生�；I備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責(zé)：
（一）召集和主持業(yè)主委員會會議；
（二）提出業(yè)主委員會會議議題；
（三）按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關(guān)文書。
業(yè)主委員會主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任履行。
第二十二條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋行政管理部門定期組織業(yè)主委員會委員，進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運(yùn)作規(guī)范等培訓(xùn)。
第二十三條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約；
（五）業(yè)主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；
（六）業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)記錄。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱以及屆別。
第二十四條業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會工作情況決定給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。
第二十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管機(jī)構(gòu)、居民委員會或者村民委員會，邀請房管機(jī)構(gòu)、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管機(jī)構(gòu)、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。
業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。
第二十六條業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席，并邀請物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，在作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會。
業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。
第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項(xiàng)重要事項(xiàng)的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項(xiàng)作出決定：
（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；
（四）其他重大事項(xiàng)。
第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時提供。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十條不再擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十九條第一款所述物品移交業(yè)主委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十九條第三款規(guī)定處理。
第三十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格按照本條第二款處理：
（一）已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的；
（四）拒不召集業(yè)主委員會會議的；
（五）一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的；
（六）違反書面承諾的。
屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止；屬于前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其委員資格。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二條業(yè)主委員會委員人數(shù)不足但超過半數(shù)的，業(yè)主大會可以補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形之一時，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議；業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)啟動提前換屆改選程序：
（一）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足半數(shù)的；
（二）業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的；
（三）業(yè)主委員會作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；
（四）因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會無法正常運(yùn)作的。
業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會提前換屆改選的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十三條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、委員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。
第三十四條按照本規(guī)定第二十三條、第二十九條、第三十三條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)房屋行政管理部門。
第三十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；
（二）決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；
（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十六條居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動實(shí)施監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。
第三十八條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用檔案庫。
第三十九條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、管理實(shí)績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋銷售合同的附件。
鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式，公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進(jìn)行招標(biāo)。
第四十一條建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)房屋行政管理部門備案。
房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
第四十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨(dú)用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
區(qū)房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；
（四）單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車位；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地；
（六）建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；
（七）其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)首次登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)登記簿上予以記載，但不頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
（二）共有綠化的維護(hù)；
（三）共有區(qū)域的保潔；
（四）共有區(qū)域的秩序維護(hù)；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理；
（八）物業(yè)檔案資料的保管；
（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報房管機(jī)構(gòu)備案。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主清冊；
（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)信息資料，應(yīng)當(dāng)定期予以公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善保管在物業(yè)服務(wù)過程中獲得的業(yè)主信息資料。
第四十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。
市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時參考。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計(jì)的上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。
第四十九條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交下列資料和財(cái)物：
（一）本規(guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運(yùn)行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料；
（三）公共收益的結(jié)余；
（四）采用酬金制計(jì)費(fèi)方式的，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財(cái)物；
（五）物業(yè)管理用房；
（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。
第五十一條利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動。
公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。
公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第五十二條區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請，由居民委員會或者村民委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。
臨時物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。
第五十三條經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項(xiàng)作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及負(fù)責(zé)人；
（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；
（三）聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同；聘請自然人的，被聘用人員可以根據(jù)約定自行購買意外傷害等保險，費(fèi)用由業(yè)主大會承擔(dān)。
業(yè)主自行管理物業(yè)需要開具收費(fèi)票據(jù)的，業(yè)主委員會可以持房管機(jī)構(gòu)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)取。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金、公共收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，根據(jù)委托財(cái)務(wù)管理合同開通專項(xiàng)維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
第四章物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十四條建設(shè)單位在申請物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機(jī)構(gòu)參加。
承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。
第五十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第五十六條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）破壞房屋外貌；
（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（六）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（七）排放有毒、有害物質(zhì)；
（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)、施工時間等內(nèi)容。
業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第六十條供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第六十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門備案。
車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。
第六十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十三條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯時停車方案。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車資源共享。
第六十四條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，交納其應(yīng)交的專項(xiàng)維修資金，并墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項(xiàng)維修資金。
第六十五條未建立首期專項(xiàng)維修資金或者專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定。
專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知專項(xiàng)維修資金開戶銀行向需要交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專項(xiàng)維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集工作。
業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)同時向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十七條專項(xiàng)維修資金和公共收益的使用實(shí)行工程審價和使用程序?qū)徍恕?/p>
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。
第六十八條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；
（二）部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；
（三）全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十九條物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；對上述決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
第七十條機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。
第七十一條建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項(xiàng)維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實(shí)施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。
維修費(fèi)用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項(xiàng)維修資金中列支。
第七十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測和鑒定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第七十三條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。
發(fā)生下列情況，需要對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時制定維修、更新方案：
（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；
（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運(yùn)的；
（三）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；
（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定的維修、更新事項(xiàng)不屬于工程質(zhì)量保證范圍，需要使用專項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：
（一）業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，報區(qū)房屋行政管理部門在專項(xiàng)維修資金中直接列支；
（二）業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項(xiàng)維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項(xiàng)維修資金中列支。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項(xiàng)維修資金中列支。
第七十四條物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。
第七十六條物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十七條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第五章法律責(zé)任
第七十八條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第七十九條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第八十條建設(shè)單位違反本規(guī)定第十四條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十一條違反本規(guī)定第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十二條違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者代理記賬機(jī)構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十三條違反本規(guī)定第五十六條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第八十四條違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門根據(jù)職責(zé)分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十五條違反本規(guī)定第五十六條第二款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十六條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十八條建設(shè)單位違反本規(guī)定第六十二條第一款規(guī)定，不將機(jī)動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十九條違反本規(guī)定第六十四條第一款規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第六十五條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項(xiàng)維修資金的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第九十條當(dāng)事人對房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第九十一條房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管機(jī)構(gòu)以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；
（二）未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六章附則
第九十二條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。
（二）部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
（三）全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
第九十三條市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第九十四條非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第九十五條本規(guī)定自2011年4月1日起施行。
