丹東市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 丹東市城市市區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督適用本細(xì)則。
第三條 本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第四條 丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(房產(chǎn))(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén))負(fù)責(zé)丹東市城市市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、物價(jià)等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé),協(xié)助做好丹東市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)助市物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第六條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
第八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組建成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的市物業(yè)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料 。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。具體標(biāo)準(zhǔn)為5萬(wàn)平方米以下(含5萬(wàn)平方米)多層住宅1個(gè)單元選出1個(gè)業(yè)主代表，高層住宅每8層(含8層)選出1個(gè)業(yè)主代表，5萬(wàn)平方米至10萬(wàn)平方米(含10萬(wàn)平方米)多層住宅2-3個(gè)單元選出1個(gè)業(yè)主代表，高層住宅每6層(含6層)選出1個(gè)業(yè)主代表，10萬(wàn)平方米以上的多層住宅每棟樓選出1名業(yè)主代表，高層住宅每4層(含4層)選出1個(gè)業(yè)主代表。業(yè)主代表的產(chǎn)生需經(jīng)相關(guān)業(yè)主一半以上業(yè)主簽字同意。
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處推舉代表1名，任籌備組組長(zhǎng)。
(三)由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)推舉1至2名代表。
(四)由建設(shè)單位推舉1至2名代表。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，將其書(shū)面意見(jiàn)提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見(jiàn)須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人代為參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在小區(qū)內(nèi)公告。
第十四條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)對(duì)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)是否計(jì)入已表決的多數(shù)專(zhuān)有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開(kāi)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員的名單;
(五)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的各項(xiàng)表決情況記錄。
市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)需要討論、決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見(jiàn)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。每屆任期不超過(guò)5年。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆改選。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)仍未換屆改選的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)及其委員未能依法履行職責(zé)或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細(xì)則第第十七條第三款規(guī)定提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織全體業(yè)主召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則提出質(zhì)詢(xún)、依法撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)所作的決定或者改選業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 因客觀(guān)原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的、新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十三條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約自業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)委員資格和人數(shù)以及任期等事項(xiàng)作出約定。
第二十五條 房屋出售率達(dá)到50%以上的原有住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生參照以上條款進(jìn)行。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬(wàn)平方米的，經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀(guān)的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人予以明示，并有義務(wù)作出說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第二十八 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
第二十九條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿(mǎn)，但業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條 物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。
第三十一條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車(chē)庫(kù)、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)交接完畢后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地查驗(yàn)記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交市物業(yè)主管部門(mén)備存，書(shū)面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房，最低不得少于60平方米，業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，最低不得少于15平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。市規(guī)劃部門(mén)審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)應(yīng)征求市物業(yè)主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理用房設(shè)置的意見(jiàn)，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積、位置在設(shè)計(jì)方案中載明。
經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測(cè)地上建筑面積超過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過(guò)部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無(wú)法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷(xiāo)售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十三條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由市物業(yè)主管部門(mén)登記建檔。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當(dāng)事人的名稱(chēng)或者姓名和住所;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(七)物業(yè)管理用房的管理和使用;
(八)合同期限;
(九)違約責(zé)任;
(十)爭(zhēng)議解決方式。
物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)業(yè)主大會(huì)審查同意，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外，物業(yè)服務(wù)合同期限應(yīng)不少于3年。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第三十一條第一款規(guī)定的資料。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。
住宅物業(yè)的最終用戶(hù)，按照下列規(guī)定確定：
(一)專(zhuān)有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶(hù);
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶(hù);
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶(hù)。
第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)須持有物價(jià)部門(mén)核發(fā)許可證，并持證收費(fèi)。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)期滿(mǎn)2個(gè)月前，書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本細(xì)則第三十三條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)將有關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會(huì)或新進(jìn)駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財(cái)務(wù)帳目都必須有書(shū)面材料及匯總清單，書(shū)面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章，同時(shí)將匯總清單上報(bào)市物業(yè)主管部門(mén)。交接工作應(yīng)在1個(gè)月內(nèi)辦妥。
第四十三條 街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合市物業(yè)主管部門(mén)調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的矛盾和爭(zhēng)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、市物業(yè)主管部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決有關(guān)如召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議(含首次、臨時(shí))或業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作和在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責(zé)等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問(wèn)題。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，所在小區(qū)在市物業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)督下，由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)日常管理。
第四十五條 凡未實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)舊住宅小區(qū)的道路、綠化、車(chē)棚公共設(shè)施及環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行日常管理。房屋的維修與養(yǎng)護(hù)由各產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)。
第四十六條 經(jīng)過(guò)綜合整治并達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理或?qū)嵭袠I(yè)主自行管理。不完全具備條件的也可實(shí)行專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)，單項(xiàng)收費(fèi)。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第四十七條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見(jiàn)，征得業(yè)主委員會(huì)同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全并及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意，上報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以移交給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位負(fù)責(zé)，相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并承擔(dān)維修、更新、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)各相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位的工作給予支持和配合。
相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時(shí)恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極配合。
第五十條 禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)超標(biāo)排放有毒、有害物質(zhì);
(七)排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第五十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告市物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)。
其他單位或者個(gè)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反法律、法規(guī)和本細(xì)則規(guī)定行為的，可以向市物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)投訴或者舉報(bào)。
市物業(yè)主管部門(mén)或者有關(guān)行政管理部門(mén)接到報(bào)告、投訴、舉報(bào)后，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。
第五十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第五十四條 專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行“統(tǒng)一交存、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶(hù)”和“專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監(jiān)督”的原則。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十五條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，所需費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者市物業(yè)主管部門(mén)調(diào)解。
第五十六條 發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 凡違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的，物業(yè)主管部門(mén)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。
第五十八條 物業(yè)主管部門(mén)及其他有關(guān)行政主管部門(mén)的工作人員有違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和本細(xì)則有關(guān)規(guī)定的行為，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附 則
第五十九條 本細(xì)則自2012年10月1日起施行。
