沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，督促有關(guān)部門(mén)依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。
第四條市房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、民政、財(cái)政、規(guī)劃和國(guó)土、環(huán)保、建設(shè)、城管、城市管理行政執(zhí)法、水利、質(zhì)監(jiān)、人防、工商、價(jià)格等有關(guān)主管部門(mén)，按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：
（一）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組；
（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉；
（三）指導(dǎo)、支持和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展日常工作；
（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；
（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)調(diào)解決行業(yè)爭(zhēng)議，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
第二章前期物業(yè)管理
第七條本條例所稱(chēng)前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
第八條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標(biāo)。
投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。
第九條建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的十日前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理招標(biāo)備案，并提供下列資料：
（一）建設(shè)單位工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；
（二）物業(yè)管理區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)；
（三）招標(biāo)文件；
（四）臨時(shí)管理規(guī)約；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得違反相關(guān)法律法規(guī)、侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過(guò)三年。自前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
第十一條新建物業(yè)的供水、供氣、供熱、供電、排水、通信、有線電視、消防、道路、綠化、物業(yè)管理用房、停車(chē)位等配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)依法竣工綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買(mǎi)受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。
建設(shè)單位將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買(mǎi)受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十二條已按照規(guī)定交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作，并于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（五）建設(shè)單位與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交資料；
（六）業(yè)主名冊(cè)；
（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備的清單；
（八）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接驗(yàn)收手續(xù)辦理完畢后三十日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十五條建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋買(mǎi)受人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。
第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專(zhuān)有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)主管部門(mén)反映，由建設(shè)主管部門(mén)依法監(jiān)管。保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù)，委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修和養(yǎng)護(hù)，確保使用安全。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第十七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。
業(yè)主可以依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不得以物業(yè)空置、未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十九條符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
（一）交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的；
（二）交付的房屋戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的；
（三）自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的。
物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋及建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用公共設(shè)施設(shè)備的證明和物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
第二十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居（村）民委員會(huì)代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦，并征求業(yè)主意見(jiàn)后確定，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任�；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組自業(yè)主大會(huì)成立后自行解散。
第二十一條業(yè)主大會(huì)可以搭建實(shí)名制信息化投票平臺(tái)，充分利用信息化手段，提高表決效率。
第二十二條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；
（三）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的公信力、組織能力、文化水平和良好的個(gè)人信用記錄；
（五）本人、配偶及其親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位任職；
（六）具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員單數(shù)組成，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，可以選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及其他相關(guān)費(fèi)用；
（七）組織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；
（九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：
（一）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉決議；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任以及其他成員名單；
（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。
符合備案條件的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第二十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
（三）物業(yè)服務(wù)合同；
（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停車(chē)車(chē)位的處分情況；
（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
前款第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。
第二十六條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議完成換屆選舉，并報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
第二十七條不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，或者具備成立業(yè)主大會(huì)條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，或者組織成立物業(yè)管理委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十八條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位派員組成，人數(shù)為九人以上十三人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于總?cè)藬?shù)的百分之五十，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十二條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第二十九條居（村）民委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)成立之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)后解散。
第三十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第三十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者物業(yè)管理委員會(huì)督促其移交；必要時(shí)，由公安機(jī)關(guān)依法給予協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財(cái)物。
第四章物業(yè)管理服務(wù)、使用與維護(hù)
第三十二條物業(yè)服務(wù)主要包括以下內(nèi)容：
（一）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后組織實(shí)施；
（二）維修、養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)；
（四）日常清掃保潔，將裝修以及生活垃圾收集到指定的垃圾中轉(zhuǎn)站；
（五）綠地以及附屬設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域的病媒生物防治；
（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放以及交通秩序的維護(hù)；
（八）建立完整、準(zhǔn)確、及時(shí)更新的業(yè)主和物業(yè)信息檔案；
（九）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的其他事項(xiàng)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；
（二）收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（三）委托專(zhuān)營(yíng)企業(yè)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）依法制訂物業(yè)服務(wù)制度和物業(yè)服務(wù)方案；
（二）依照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；
（三）提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修年度計(jì)劃，提交業(yè)主大會(huì)討論，年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、資金來(lái)源、列支范圍等；
（四）每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，報(bào)送物業(yè)維修賬目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（五）按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)要求，列席業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)提出的咨詢(xún)，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；
（六）在物業(yè)服務(wù)合同終止后向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；
（七）按照有關(guān)規(guī)定做好房屋裝飾裝修管理工作；
（八）勸阻違反管理規(guī)約以及物業(yè)管理制度的行為；
（九）協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好安全防范工作；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：
（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人；
（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；
（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；
（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途；
（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；
（六）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；
（七）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)資料；
（八）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（九）擅自處分屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；
（十）擅自將電梯使用、汽車(chē)停放、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等與物業(yè)服務(wù)費(fèi)相捆綁；
（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，并向業(yè)主委員會(huì)或者代行職責(zé)的居（村）民委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)移交本條例第十三條規(guī)定的資料以及下列文件和資產(chǎn)：
（一）實(shí)施前期物業(yè)管理期間有關(guān)物業(yè)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主共用的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備；
（三）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)性收益的結(jié)余；
（四）與物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)的債權(quán)債務(wù)清單；
（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用的明細(xì)賬；
（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般包括物業(yè)服務(wù)人員費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，清潔衛(wèi)生費(fèi)用，秩序維護(hù)費(fèi)用，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，辦公費(fèi)用，管理費(fèi)用，固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意支付的其他費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照房屋的建筑面積分?jǐn)偂?/p>
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的收支情況。業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)要求對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十九條物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商解決。無(wú)法協(xié)商解決的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣（市）有關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解不成的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第四十條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行信用信息管理制度。市房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用實(shí)施考核，統(tǒng)一管理。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理信用信息進(jìn)行核實(shí)，并將核實(shí)結(jié)果及時(shí)上報(bào)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)管理人經(jīng)查實(shí)存在失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入物業(yè)行業(yè)信用檔案。
第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（三）侵占、損壞公共場(chǎng)地，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（四）損害或者違章使用電力、燃?xì)庠O(shè)施；
（五）占用消防通道，擠占消防設(shè)施；
（六）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色；
（七）違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修；
（八）違章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分；
（九）排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（十）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（十一）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（十二）違反規(guī)定從事妨礙其他業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（十三）實(shí)施危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（十四）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；
（十五）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（十六）在供水、供氣、供熱設(shè)施的地面及地下修建構(gòu)筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業(yè)、堆放垃圾雜物等；
（十七）擅自打井，私自開(kāi)采地下水；
（十八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主有權(quán)投訴舉報(bào)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止、督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告。有關(guān)主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為依法進(jìn)行處理。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)確需占用業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，由業(yè)主大會(huì)決定是否收取占用費(fèi)以及占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等。
業(yè)主大會(huì)決定收取機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，單獨(dú)計(jì)賬，獨(dú)立核算，定期公布賬目，并接受業(yè)主的監(jiān)督。扣除管理成本后的場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主共有。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)依法交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的管理原則。
第四十四條業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由市房產(chǎn)主管部門(mén)代管，并在商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)戶。業(yè)主大會(huì)成立后，決定自行管理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)戶，并接受市房產(chǎn)主管部門(mén)監(jiān)督。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按照房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
第四十五條住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。
第五章舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第四十六條本條例所稱(chēng)舊住宅區(qū)是指2000年6月底以前交付使用，房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，由政府組織建設(shè)的安居、解困、回遷住宅區(qū)，以及按照政策移交政府管理的住宅區(qū)。
第四十七條市和區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治，并向社會(huì)公布改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃。
第四十八條舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)和房屋小修養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
舊住宅區(qū)綜合改造后，業(yè)主大會(huì)可以自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將本住宅區(qū)納入臨近物業(yè)管理小區(qū)統(tǒng)一管理。
對(duì)尚不具備引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，根據(jù)管理服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用，自愿選擇服務(wù)模式，并承擔(dān)相應(yīng)管理費(fèi)用。
第四十九條對(duì)于產(chǎn)權(quán)多元化或者出租房屋較多的舊住宅區(qū)，可以在居（村）民委員會(huì)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、產(chǎn)權(quán)單位代表、承租人代表等聯(lián)合組成協(xié)商議事組織，進(jìn)行自治管理。
第六章法律責(zé)任
第五十條違反本條例第八條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第五十一條違反本條例第三十五條第一項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理項(xiàng)目一并委托給他人的，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十二條違反本條例第三十五條第三項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十三條違反本條例第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施用途，或者擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益，或者擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十四條違反本條例第三十五條第七項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，由市或者區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和資產(chǎn)的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。
第七章附則
第五十五條本條例自2019年1月1日起施行。
