遵義市物業(yè)管理辦法(草案征求意見(jiàn)稿)
第一章 總則
第一條【立法宗旨】為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，營(yíng)造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)及監(jiān)督管理活動(dòng)。
第三條【管理原則】物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，實(shí)行業(yè)主自治、屬地管理、政府指導(dǎo)和監(jiān)督相結(jié)合的原則。
第四條【體系機(jī)制】市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入社會(huì)治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理和智慧物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開(kāi)展協(xié)商活動(dòng)、組織鄰里互助，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。
第五條【黨組織指導(dǎo)監(jiān)督】業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)在黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)，建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。
引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員，發(fā)揮先鋒模范作用，依法履行職責(zé)。
第六條【信用體系】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
第七條【物業(yè)管理信息平臺(tái)】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立包括電子數(shù)據(jù)投票系統(tǒng)在內(nèi)的統(tǒng)一的物業(yè)管理信息平臺(tái)，與房地產(chǎn)主管部門實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息和不動(dòng)產(chǎn)登記信息的實(shí)時(shí)共享。
建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等物業(yè)管理各方應(yīng)當(dāng)通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)，將業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)、信用檔案、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)安全管理等物業(yè)管理信息依法予以公開(kāi)，并對(duì)信息的及時(shí)性、完整性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
第二章 監(jiān)督管理
第八條【部門職責(zé)】市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)研究制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門的物業(yè)管理工作;
(三)依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范;
(四)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
(五)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督;
(六)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第九條【部門職責(zé)】縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的物業(yè)管理工作;
(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)備案和采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)企業(yè)的審批工作。
負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的備案和調(diào)整，物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
(三)負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和監(jiān)管;
(四)負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，處理物業(yè)管理投訴;
(五)組織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(六)指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依法開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng);
(七)定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢。
(八)負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第十條 【街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉，并做好業(yè)主委員會(huì)備案工作;
(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作;
(三)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;
(四)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;
(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理;
(六)責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法決定;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第十一條【其它有關(guān)部門職責(zé)】市、縣(市、區(qū))相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：
(一)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安、消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為;
(二)規(guī)劃國(guó)土行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主共有物業(yè)權(quán)屬劃分及登記，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督;
(三)環(huán)境保護(hù)行政主管部門負(fù)責(zé)違法排放水污染物等監(jiān)督檢查;
(四)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑工程質(zhì)量保修、供水、供氣、供熱的監(jiān)督管理，依法查處擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的違法行為;
(五)發(fā)展和改革部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策研究和制定工作;
(六)城市綜合管理行政主管部門負(fù)責(zé)亂設(shè)攤點(diǎn)、占用和損壞綠地、擅自伐移樹(shù)木、違規(guī)養(yǎng)犬、戶外廣告、垃圾分類、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等綜合執(zhí)法監(jiān)督檢查;
(七)市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐、壓力容器等特種設(shè)備的安全監(jiān)察,依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為;
(八)人民防空主管部門負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施相關(guān)的違法行為監(jiān)督檢查;
(九)水務(wù)行政主管部門負(fù)責(zé)供水、排水等監(jiān)督檢查。
其它有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第十二條【行業(yè)自律】物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)行業(yè)健康有序發(fā)展。
提倡和鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)管理協(xié)會(huì)。
第十三條【分類監(jiān)管制度】市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案，將物業(yè)管理不良行為、行政處罰決定等有關(guān)信息進(jìn)行記錄并通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)有關(guān)單位和人員的信用信息記錄等情況實(shí)施分類監(jiān)管，對(duì)于信用記錄良好的單位和人員，建立激勵(lì)制度;對(duì)于信用記錄不良的單位和人員，建立懲戒制度。分類監(jiān)管的具體實(shí)施辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。
第十四條【聯(lián)席會(huì)議制度】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會(huì)議制度，聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理專家等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)：
(一)前期物業(yè)管理階段的突出問(wèn)題;
(二)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題;
(三)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的突出問(wèn)題;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他突出問(wèn)題。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第十五條【業(yè)主定義】房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣、繼承、贈(zèng)予、拆遷或者征收等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利、履行義務(wù)。
第十六條【其他物業(yè)使用人】物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條【業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法定程序設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)時(shí)，由所在的街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十八條【業(yè)主大會(huì)籌備】籌備組組織成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，可以物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的名義向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出查詢或者核實(shí)業(yè)主身份的請(qǐng)求，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以協(xié)助。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)的形式，選聘法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估等相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或人員參與業(yè)主大會(huì)籌備事務(wù)，協(xié)助籌備組完成業(yè)主大會(huì)成立等相關(guān)事項(xiàng)。
籌備組籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)由物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)設(shè)立之日起，業(yè)主大會(huì)籌備組自行解散。
第十九條【業(yè)主大會(huì)籌備組成員條件】籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)健康狀況能夠滿足籌備組工作需要;
(三)按時(shí)足額交納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(四)按規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金;
(五)無(wú)違法搭建建(構(gòu))筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外形或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為;
(六)無(wú)非法接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，收受或者索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主的財(cái)物的行為;
(七)無(wú)非法占用公共區(qū)域或者共用設(shè)施設(shè)備的行為;
(八)本人及其配偶、直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事管理工作的;
(九)無(wú)其他危及建筑物安全、損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為。
第二十條【業(yè)主小組】同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
成立業(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)。
第二十一條【業(yè)主決策信息系統(tǒng)】業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)委員出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得委托他人。
一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。
第二十二條【業(yè)主委員會(huì)成立】業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)及業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)五年，由五至十一人單數(shù)組成。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。鼓勵(lì)和支持符合條件的社區(qū)黨員通過(guò)規(guī)定的程序參選業(yè)主委員會(huì)主任。
第二十三條【業(yè)主委員會(huì)登記備案】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示七日以上：
(一)業(yè)主委員會(huì)名稱和業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員及候補(bǔ)委員名單和身份證明;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)地、電話等聯(lián)系方式;
(五)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果及決議。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)公示(備案)事項(xiàng)的產(chǎn)生過(guò)程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)核實(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)，采用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示七日以上或者不低于百分之二十的比例抽查的方式進(jìn)行核實(shí)，并根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定。
第二十四條【業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)和職責(zé)】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù);
(三)編制業(yè)主大會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(四)擬訂業(yè)主大會(huì)內(nèi)部管理制度及共有物業(yè)、共有資金的管理與使用辦法;
(五)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(六)擬訂物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)方案;
(七)擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方案或者其他公攤費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn);
(八)制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒;
(九)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約、繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，追繳業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修金;
(十一)調(diào)解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十二)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;
(十三)制定印章管理和檔案管理制度，并建立相關(guān)檔案供業(yè)主查詢;
(十四)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十五條【業(yè)主委員會(huì)禁止事項(xiàng)】業(yè)主委員會(huì)不得有下列行為：
(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)行使職權(quán);
(二)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;
(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人;
(五)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(六)擅自動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);
(七)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第二十六條【業(yè)主委員會(huì)解散】業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否解散業(yè)主委員會(huì)：
(一)嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)嚴(yán)重影響社區(qū)安定及公共秩序的;
(三)不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的;
(四)違反財(cái)務(wù)管理、工作檔案和印章管理制度，情節(jié)嚴(yán)重的。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定解散業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十七條【分期選舉】劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第二十八條【業(yè)主委員會(huì)印章管理】業(yè)主委員會(huì)辦理備案后手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并且街道辦事處報(bào)送印章印樣。
第二十九條【共有資金審計(jì)】鼓勵(lì)實(shí)行業(yè)主委員會(huì)及委員任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，審計(jì)由業(yè)主監(jiān)事會(huì)或業(yè)主大會(huì)指定的業(yè)主負(fù)責(zé)組織，審計(jì)費(fèi)用列入業(yè)主共有資金支出項(xiàng)目，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)事會(huì)或其他機(jī)構(gòu)每年不少于一次對(duì)共有資金、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。
業(yè)主對(duì)共有資金、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議、提議審計(jì)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)對(duì)共有資金審計(jì)予以配合，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
第三十條【物業(yè)管理委員會(huì)】物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一且未經(jīng)全體業(yè)主共同決定實(shí)施自行管理的，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)可以組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件但未設(shè)立的;
(二)換屆選舉小組在九十日內(nèi)未能組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的;
(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定解散業(yè)主委員會(huì)，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在九十日內(nèi)未能組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
第三十一條【報(bào)告】街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十日內(nèi)，將成立情況書(shū)面告知物業(yè)所在地縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。
縣(市、區(qū))人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)。
第三十二條【物業(yè)管理委員會(huì)的職責(zé)】物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成決定。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)推動(dòng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)辦理財(cái)物和相關(guān)資料移交手續(xù)后解散。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十三條【前期物業(yè)定義】前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所開(kāi)展的物業(yè)管理。
建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。
第三十四條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘要求】前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)3萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十五條 【社區(qū)組織辦公服務(wù)用房】新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域，每300至1000戶建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建一處組織辦公服務(wù)用戶，配建標(biāo)準(zhǔn)按0.2平方米/戶計(jì)算，社區(qū)辦公室服務(wù)用房應(yīng)與住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收，原則上應(yīng)與社區(qū)服務(wù)中心集中配置，并無(wú)償交所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦)統(tǒng)一使用管理。
第三十六條【臨時(shí)管理規(guī)約】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)以下事項(xiàng)作出約定：
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交和查驗(yàn);
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定;
(三)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(四)違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任;
(五)臨時(shí)管理規(guī)約依法應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第三十七條【承接查驗(yàn)條件】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作。
實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;
(二)供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供熱、供氣已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū);
(六)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十八條【承接查驗(yàn)資料】物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)服務(wù)用房清單;
(六)業(yè)主清冊(cè);
(七)園林施工圖紙及樹(shù)種清單;
(八)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，并在承諾時(shí)限內(nèi)完成移交工作。
第三十九條【承接查驗(yàn)協(xié)議】物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第四十條【承接查驗(yàn)費(fèi)用和責(zé)任】物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和物業(yè)正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十一條【承接查驗(yàn)備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規(guī)約;
(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(四)建設(shè)單位移交資料清單;
(五)查驗(yàn)記錄;
(六)交接記錄;
(七)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第四十二條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共有部門查驗(yàn)交接，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管，并移交本辦法第三十八條第一款規(guī)定的相關(guān)資料。
第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定公布收支情況。前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，至少每半年公布一次收支情況。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)立賬戶的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和方式將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)賬戶;前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)設(shè)立賬戶之日起十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)賬戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會(huì)賬戶后，仍應(yīng)當(dāng)公示利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的分配和移交情況。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，不得處置業(yè)主公共收益。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)】從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法成立，具有獨(dú)立法人資格，并擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)核準(zhǔn)登記之日起五日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門。
市外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第四十五條【招投標(biāo)平臺(tái)】本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。
提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案制度】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供物業(yè)服務(wù)，存在以下嚴(yán)重失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入誠(chéng)信檔案失信名單：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;
(二)因管理失職造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(三)采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送財(cái)物等手段惡性競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為打擊報(bào)復(fù)的。
物業(yè)從業(yè)人員列入嚴(yán)重失信人員名單的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其予以處理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)自列入嚴(yán)重失信企業(yè)名單之日起兩年內(nèi)，不得在本行政區(qū)域從事物業(yè)管理服務(wù)工作。
第四十七條【物業(yè)服務(wù)合同】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng);
(三)物業(yè)服務(wù)用房、住宅專項(xiàng)維修資金的管理與使用;
(四)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限及合同解除的條件;
(七)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第四十八條【物業(yè)服務(wù)公開(kāi)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等;
(四)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過(guò)程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十九條【項(xiàng)目負(fù)責(zé)人】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并予以公示。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入信用信息檔案。
第五十條【委托要求】除清潔、綠化、保安、電梯維護(hù)管理等專業(yè)服務(wù)外，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上或者地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。
第五十一條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住房、保障性住房(別墅除外)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本、居民經(jīng)濟(jì)承受能力等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向社會(huì)公布。
第五十二條【物業(yè)收費(fèi)原則】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開(kāi)、合理誠(chéng)信的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定;實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)確定。
物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動(dòng)情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第五十三條【交費(fèi)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。
業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以通過(guò)上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認(rèn)后仍不履行的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第五十四條【物業(yè)轉(zhuǎn)讓】業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人出具交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的證明。
第五十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違法行為的制止和報(bào)告義務(wù)】對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第五十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全防范義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五十七條【物業(yè)使用人的權(quán)利義務(wù)】物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第五十八條【合同終止退出】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)辦理物業(yè)管理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接，應(yīng)當(dāng)移交下列資金、資料和物品：
(一)共管賬戶內(nèi)業(yè)主共有資金結(jié)余;
(二)物業(yè)服務(wù)用房;
(三)物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)完整資料;
(四)利用共有物業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用繳納記錄等資料;
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的資金、資料和物品。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)和區(qū)主管部門報(bào)告，并可向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請(qǐng)求協(xié)助;物業(yè)服務(wù)企業(yè)有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
第五十九條【強(qiáng)制退出和移交】物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)用或者對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、籌備組及行政主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問(wèn)題可以通過(guò)協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。
第六十條【老舊小區(qū)簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)組織的組建】老舊小區(qū)或者開(kāi)放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業(yè)主委員會(huì)，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù);無(wú)法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)(村)居(村)民委員會(huì)組建簡(jiǎn)易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。
老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣(市、區(qū))人民政府制定。
第六十一條 建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十二條【房屋裝修時(shí)業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)】業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十三條【配套建筑及設(shè)施設(shè)備交付】新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置;
(二)在城市管道燃?xì)�、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置;
(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位;
(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);
(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);
(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置;
(八)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第六十四條【改變公共建筑及共用設(shè)施的程序】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第六十五條【業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘規(guī)則】業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第六十六條【專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備】建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)。
老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
第六十七條【管線等共用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任】供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣企業(yè)以樓內(nèi)分戶計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外(含計(jì)費(fèi)表)的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬�，由供熱單位�?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第六十八條【居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及范圍】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫(kù)、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
第六十九條【維修資金交存】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金繳存情況。
第七十條【人防工程】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照人防主管部門要求設(shè)置人防工程標(biāo)識(shí)牌。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主、物業(yè)使用人開(kāi)放，按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，由人防工程停車位的使用費(fèi)收取方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。
第七十一條【應(yīng)急維修】發(fā)生下列緊急情況時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)修繕：
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設(shè)施損壞，消防部門出具整改通知書(shū)的;
(三)外墻墻面有脫落危險(xiǎn)、屋頂或者外墻滲漏等情況;
(四)其他影響安全的緊急情況。
發(fā)生前款所列情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)、街道辦事處和區(qū)主管部門報(bào)告相關(guān)緊急情況，并提請(qǐng)進(jìn)行應(yīng)急維修。業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)作出決定或物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)修繕的，業(yè)主可以提請(qǐng)街道辦事處要求區(qū)主管部門書(shū)面通知業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期修繕;區(qū)主管部門書(shū)面通知限期修繕;逾期不修繕的，街道辦事處可以組織代為修繕，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。
物業(yè)存在安全隱患經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，按照國(guó)家有關(guān)危險(xiǎn)房屋的管理規(guī)定處理。
第七十二條【專項(xiàng)維修資金】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。
首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)比例的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。市政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)不同類型，分別制定各類物業(yè)建筑安裝工程總造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。
日常收取的專項(xiàng)維修金由業(yè)主在繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)一并繳納，業(yè)主大會(huì)決定將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，由業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶;業(yè)主大會(huì)決定不將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項(xiàng)維修資金移交市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)自行依法管理。日常收取的專項(xiàng)維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)及具體管理辦法，由市主管部門另行制定。
第七十三條【專項(xiàng)維修資金用途】物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后共有物業(yè)的安全檢測(cè)鑒定、維修、更新、改造，除本辦法第七十二條規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，業(yè)主大會(huì)可根據(jù)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)規(guī)定，自行決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍和具體項(xiàng)目。
第七十四條【專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)】市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，遵循按幢立賬、專戶存儲(chǔ)、核算到戶、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
第七十五條【專項(xiàng)維修資金續(xù)籌】物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用超過(guò)首期歸集專項(xiàng)維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的專項(xiàng)維修資金數(shù)額。
第七十六條【專項(xiàng)維修資金返還】業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，其名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無(wú)權(quán)要求業(yè)主大會(huì)返還物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，依據(jù)業(yè)主大會(huì)或者建設(shè)單位的申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額退還業(yè)主。
第七十七條【專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偂课飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的使用按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)全體共有部分所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān);
(二)物業(yè)部分共有部分所需費(fèi)用，由該部分共有物業(yè)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
物業(yè)共有部分被人為損壞的，其修繕費(fèi)用由侵權(quán)責(zé)任人承擔(dān)。
第七十八條【專項(xiàng)維修資金使用規(guī)則】業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。
物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)全體共有部分作出的決定相抵觸。
業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。
物業(yè)維修工程預(yù)算或者竣工結(jié)算金額超過(guò)十萬(wàn)元的，其預(yù)算、結(jié)算報(bào)告須經(jīng)具有造價(jià)咨詢等相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)予以審核。主管部門按審核確認(rèn)的金額辦理?yè)芨妒掷m(xù)。物業(yè)維修工程不得隨意拆分以規(guī)避第三方審核。
除緊急維修外，未將日常收取的專項(xiàng)維修資金全部移交物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)結(jié)清并同意后，方能申請(qǐng)首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。
物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)則由市主管部門另行制定。
第七章 法律責(zé)任
第七十九條【一般規(guī)定】違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的處罰規(guī)定執(zhí)行。
第八十條【建設(shè)單位違反招投標(biāo)規(guī)定的行政責(zé)任】違反本辦法第三十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。
第八十一條【建設(shè)單位的法律責(zé)任】違反本辦法的規(guī)定，建設(shè)單位以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交付條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)的，由縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款，并列入失信企業(yè)名單，由有關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。
第八十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任】被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案;逾期不改正的，處兩千元以上兩萬(wàn)元以下罰款：
(一)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，不維持正常的物業(yè)管理秩序的;
(二)在業(yè)主委員會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后未向業(yè)主委員會(huì)或者未在業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督下履行交接義務(wù)的;
(三)未在規(guī)定期限內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，且拒不移交有關(guān)資料、拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的;
(四)對(duì)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)導(dǎo)致存在安全隱患或者無(wú)法正常使用的。
第八十三條【物業(yè)管理主管部門工作人員違法犯罪的刑事和行政責(zé)任】有關(guān)行政管理部門負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人有下列情形之一的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分：
(一)未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的;
(二)未按照規(guī)定籌備、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴舉報(bào)，不及時(shí)受理、依法處理的;
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處的;
(五)違法實(shí)施行政處罰的;
(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
