第一條為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì)公共利益，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條本條例所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和管理。
第四條物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。第五條新建住宅小區(qū)和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。
第六條市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
市人民政府其他有關(guān)部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)的管理、服務(wù)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第七條業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：
(一)參加業(yè)主會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見(jiàn)，享有表決權(quán);
(二)推選業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)(以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主會(huì))和業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)提議召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議;
(五)接受物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù);
(六)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約;
(二)遵守業(yè)主會(huì)通過(guò)的決議和物業(yè)管理制度;
(三)配合物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);
(四)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(五)按照規(guī)定繳存維修基金;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條業(yè)主會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。
業(yè)主會(huì)行使下列權(quán)力：
(一)制定、修改業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng);
(三)審定物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè);
(四)審議通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)管理制度;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(六)決定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(七)決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。
第十條同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì);一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人。
業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主會(huì)的權(quán)力。
第十一條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主會(huì)會(huì)議：
(一)出售建筑面積達(dá)百分之五十以上;
(二)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上;
(三)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。
第十二條首次業(yè)主會(huì)會(huì)議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。
進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議的，業(yè)主有權(quán)要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織召集或者業(yè)主自行召集。
第十三條首次業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：
(一)制定業(yè)主會(huì)章程;
(二)修訂業(yè)主公約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì);
(四)確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè);
(五)決定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。
第十四條業(yè)主會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表列席。
根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時(shí)召開(kāi)業(yè)主會(huì)會(huì)議。
第十五條業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本條例和業(yè)主會(huì)章程開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主會(huì)作出的決議，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
業(yè)主會(huì)作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過(guò)。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計(jì)算方法，由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。
業(yè)主代表行使表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并如實(shí)反映業(yè)主意見(jiàn)。
業(yè)主會(huì)作出的決議，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
主業(yè)會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。
第十六條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。
第十七條業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主會(huì)會(huì)議;
(二)執(zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議;
(三)根據(jù)業(yè)主會(huì)的決定，代表業(yè)主會(huì)簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng);
(五)聽(tīng)取和反映業(yè)主、使用人的意見(jiàn)，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;
(六)履行業(yè)主會(huì)賦予的職責(zé);
(七)完成業(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。
第十八條業(yè)主會(huì)自成立之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理業(yè)主會(huì)備案手續(xù)：
(一)業(yè)主會(huì)章程;
(二)業(yè)主公約;
(三)業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。
第十九條物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定，書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本條例所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。
第二十條業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過(guò)百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)
第二十一條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第二十二條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)依照有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(三)對(duì)造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十三條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù);
(二)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的使用情況;
(三)接受業(yè)主、業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(四)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督管理;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十四條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)同意，不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)。
第二十五條物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會(huì)工作;協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類(lèi)災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
政府有關(guān)部門(mén)、街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條前期物業(yè)管理是指業(yè)主會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。
第二十七條新建商品房出售前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會(huì)確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。
第二十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容。購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn)。經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)購(gòu)房人具有約束力。
第二十九條購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)和社會(huì)公共利益。
第三十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無(wú)償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
第三十一條物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押;任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。
第三十二條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后六十日內(nèi)，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;
(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收資料;
(三)共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保證文件和使用說(shuō)明文件;
(五)物業(yè)管理需要的其他資料。
