據(jù)來自國家權(quán)威部門和機(jī)構(gòu)的信息顯示：今年年底或明年年初，中國60歲以上的老年人將突破兩個億;2025年，這個數(shù)字會突破3億。而中國的老人群體中，存在著大量的"住房富人、現(xiàn)金窮人"。經(jīng)�？梢钥吹皆S多擁有很好的住房卻每日為生活費(fèi)不足使用而發(fā)愁的老年人，他們往往花費(fèi)了一生的積蓄約上百萬元購買了住房，成為了"百萬富翁"，但每日的日常生活卻依然簡陋，根本找不到任何成為百萬富翁的感覺。
于是"以房養(yǎng)老"這一概念越來越受到全球老年人群體的關(guān)注。"以房養(yǎng)老"主要是指老年人將自己的房產(chǎn)以出租、出售、反向貸款抵押或租房置換的形式，實現(xiàn)住房資產(chǎn)與流動資產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換，將資產(chǎn)在一生中予以優(yōu)化配置，實現(xiàn)一生效用的最大化。然而，同樣是"以房養(yǎng)老"，在不同的國家、政策和國情背景下卻有著截然不同的效果。"以房養(yǎng)老"的利弊在中國和澳大利亞的比較。
以"租房"養(yǎng)老：
62歲的戴比爾太太住在澳大利亞紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)的附近的一個山水如畫的別墅區(qū)，自從丈夫去世，子女們?nèi)ハつ岽蚱词聵I(yè)后，戴比爾太太開始獨(dú)居在自己四居室的別墅中。沒有太多積蓄的戴比爾太太不甘于只能依靠有限的政府養(yǎng)老金過著拮據(jù)的生活，于是她向附近的紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)提出申請，將自己的別墅作為海外留學(xué)生的寄宿家庭，以每間房每周150澳元的價格租給留學(xué)生，不但每月為自己增加了1800澳元的可支配金額，可愛的留學(xué)生們的到來不但讓戴比爾太太擺脫了獨(dú)居的孤單和乏味。
每天學(xué)生們?nèi)ド险n了，老太太在別墅的后院澆澆花或者到鄰居家串串門，晚上等孩子們回來一起用餐，聽孩子們說說每天的新鮮事和了解不同國家的文化。由于學(xué)生們大多都成年了，老人不用過多的擔(dān)心他們的自理能力或安全，周末還可以無憂無慮的去悉尼和自己的兒女們家庭聚會，看見老人煥發(fā)的神采，兒女們都無比的放心和欣慰!
而同樣的方式在中國卻有著一定的局限性：
1、中國的房屋普遍以公寓為主，公寓的臥室數(shù)量少，通常是一到三居室。而在中國一套兩居室公寓的價格可以在澳洲的購買一套四居室的別墅。
2、中國房產(chǎn)的租金回報率較低。例如，在北京三環(huán)上的一套兩居室的公寓大概是300萬元，月租金為4000元，租金回報僅為1.8%.而在澳大利亞第一城市的悉尼，離CBD近在咫尺的一套80萬澳幣的居室公寓，月租金可達(dá)2800澳幣，租金回報率高達(dá)近5%。
3、與國外永久的土地產(chǎn)權(quán)不同，中國的住宅用地使用權(quán)期限按照法律規(guī)定是50年或70年。土地到期之后，產(chǎn)權(quán)歸屬還是一個等待解答的問題。
以房產(chǎn)"反向貸款抵押"養(yǎng)老：
房產(chǎn)的"反向貸款抵押"是澳洲人實現(xiàn)以房養(yǎng)老的另一種方式。住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世，它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。
65歲的陳太太現(xiàn)居澳洲，是成都人，現(xiàn)在是單身，靠有限的退休養(yǎng)老金生活，她擁有自己的價值40萬澳元的澳洲房產(chǎn)，手頭上只有8000澳元現(xiàn)金，而她每年的生活費(fèi)大概需要1萬澳元。如何用這套房子來產(chǎn)生收入?思前想后，她把澳洲的房子抵押給某銀行，對方在綜合評估其年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)有價格等因素后，每月給她一筆固定的貸款以補(bǔ)充養(yǎng)老金。就這樣，陳太太每個月都有可觀現(xiàn)金收入，應(yīng)付她的開銷綽綽有余。說起詩情畫意的澳洲生活，陳太太滿臉的悠然愜意。
而在中國，"反向貸款抵押"的實行有一定的難度：
1、市場走向撲朔迷離，房價漲跌難斷
"把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，在未來幾年甚至十幾年里將產(chǎn)房價值換成養(yǎng)老金，最后房子歸金融機(jī)構(gòu)，這種模式，產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方面是可以實現(xiàn)的，但精算起來非常麻煩，它要求的條件是房地產(chǎn)市場要穩(wěn)定。"廣東金融學(xué)院教授周建波說。如果中國像德國那樣，20年來房價都非常穩(wěn)定那是沒問題，但國內(nèi)未來五年的樓市都不好說，一旦樓市崩盤，房價大跌怎么辦?金融機(jī)構(gòu)也不可能做賠本的買賣。
2、以房養(yǎng)老的社會信用尚未確立
中國人對代理機(jī)構(gòu)的信任度較低，而代理機(jī)構(gòu)本身經(jīng)營管理能力也有限，很多承諾也無法兌現(xiàn)。其實北京早在幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)"房屋銀行"這樣的代理機(jī)構(gòu)，但一直沒做起來。一方面房主不信任中介，另一方面這類代理機(jī)構(gòu)本身的信用體系也不健全。
3、房價沒有真正的適合*的估值模式
以房養(yǎng)老研究實驗多年，之所以難以推進(jìn)，原因在于房價、老年人退休成本、人均壽命評估問題重重，風(fēng)險無法評估。房價沒有真正的適合*的估值模式，中國房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對于未來房價的升值預(yù)期較高，此時由金融機(jī)構(gòu)以現(xiàn)在的市場值對房屋進(jìn)行評估，造成出資的金融機(jī)構(gòu)與擁有住房者的評估天差地別。另外，以房產(chǎn)進(jìn)行倒按揭，需要對每位老人不同的健康狀況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的評估，而不是以人均壽命做為期望值，導(dǎo)致評估情況十分的復(fù)雜。
