以房養(yǎng)老的試點(diǎn)在廣州、北京、上海、武漢已經(jīng)實(shí)施將近一個(gè)月了，但是效果好像不太理想，那么到底抵押房產(chǎn)后能拿多少養(yǎng)老金?接下來我們就一起來看看!
案例
抵押房產(chǎn)后能拿多少養(yǎng)老金?
王爺爺擁有一套50平方米的房子，按照目前廣州市平均兩萬元左右的單價(jià)估算市值為100萬元，向銀行抵押該房產(chǎn)申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。
據(jù)銀行規(guī)定，申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人或者法定贍養(yǎng)人必須至少擁有2套房，其中1套用于抵押;貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和養(yǎng)老人合理養(yǎng)老需求確定，最高不超過所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，利率按照同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。
因此，按照60%的估值計(jì)算其貸款總額為60萬元，貸款10年，約合每月獲得5000元養(yǎng)老金。而對(duì)比廣州市內(nèi)兩房的租金大約在2500元，這確實(shí)比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金。但是申請(qǐng)人實(shí)際拿到手的貸款金額要少一些，因?yàn)檫�要負(fù)擔(dān)貸款利息。在此期間，有兩套房的老人可以同時(shí)獲得租金收益，因此每月最高可以拿到7500元。
分析：這種模式適合10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力的借款人。比如，55歲的居民，未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但是孩子正在上大學(xué)，開支較大。這樣的情況下，可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有養(yǎng)老金了，就有能力償還貸款了。從這個(gè)角度來說，這種方式的“以房養(yǎng)老”是一種過渡舉措。
“以房養(yǎng)老”還能怎么養(yǎng)?
近年來，北京、上海、杭州等地都先后進(jìn)行過“以房養(yǎng)老”的嘗試，雖然都應(yīng)者寥寥，但也看出來“以房養(yǎng)老”并非只有抵押一種方式。
●租售換養(yǎng)
老人通過出租現(xiàn)有住房，或者以大換小的方式，利用差價(jià)養(yǎng)老或入住養(yǎng)老院。
●售后返租
老人將房產(chǎn)出售給公積金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中資金重新租住該房，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同并一次性付清。租期屆滿，如果老人還健在，續(xù)租的租金全免;如老人在租期內(nèi)去世，剩余的租金歸老人的遺產(chǎn)繼承人。
●保障性住房養(yǎng)老
指政府將“空巢老人”、“失獨(dú)戶”和其他鰥寡老人納入保障性住房建設(shè)體系，將老人現(xiàn)有住房出租或出售，獲得所需生存生活照料，待老人去世后由保障房中心將住房收回。
外國(guó)式“以房養(yǎng)老”
●美國(guó) 雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。
●加拿大 超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。
●日本 老齡化現(xiàn)象十分嚴(yán)重，導(dǎo)致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。
●英國(guó) 有不少老年人把自己的養(yǎng)老地點(diǎn)選擇在西班牙、南非等國(guó)家。這些國(guó)家物價(jià)低，英國(guó)老人把本國(guó)住宅出售后，可在物價(jià)便宜的國(guó)家享受到比本國(guó)更好的生活和服務(wù)。
●新加坡 60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分“剩余價(jià)值”(房?jī)r(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額)。
雖然看上去以房養(yǎng)老可以獲得較為樂觀的養(yǎng)老金收入，但對(duì)于申請(qǐng)人和銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)而言，目前仍存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)：
我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是此類業(yè)務(wù)最大風(fēng)險(xiǎn)之一，有償續(xù)期的費(fèi)用將影響產(chǎn)品定價(jià)和申請(qǐng)人的收益水平。
將房屋抵押銀行獲取養(yǎng)老金，申請(qǐng)人需承擔(dān)還貸壓力，貸款的利率水平波動(dòng)也會(huì)影響其實(shí)際獲得的養(yǎng)老金。
房屋的價(jià)值估算存在風(fēng)險(xiǎn)，貶值或增值部分的風(fēng)險(xiǎn)及收益歸屬需要明確。
若房屋價(jià)值在未來幾十年大幅度貶值，產(chǎn)品收益兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。
