以房養(yǎng)老誰愿做第一個(gè)吃螃蟹的人
你愿意抵押你的房子用來養(yǎng)老嗎?
對(duì)于這個(gè)問題，無論是武漢、上海，還是北京、廣州，得到的答案大多是否定的。毫無疑問，保監(jiān)會(huì)推出的新版本的以房養(yǎng)老，并沒有比銀行版的以房養(yǎng)老擁有更多的吸引力。
從表面來看，房子在抵押后降價(jià)了，保險(xiǎn)公司不會(huì)找抵押人索求差價(jià)賠償，而房?jī)r(jià)漲了，還可以獲得相應(yīng)收益，抵押人做著穩(wěn)賺不賠的買賣。不過，事實(shí)真的如此嗎?缺少更多細(xì)節(jié)與造作標(biāo)準(zhǔn)的以房養(yǎng)老，你敢嘗試嗎?綜合各種新聞報(bào)道來看，以房養(yǎng)老試點(diǎn)后，似乎難逃門可羅雀的場(chǎng)面。
從外圍來看，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間巨大。根據(jù)人口普查的結(jié)果顯示，我國60歲以上老人占比約為13%，也就是1.74 億人，以人均每年3萬元開銷計(jì)算，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模在5.2萬億元左右。
不過，人們擔(dān)心的是，以房足以養(yǎng)老嗎?足以支付日常的開銷嗎?
還沒有具體細(xì)則之前，可以供我們參考的，只有國外的先例。從美國公開數(shù)據(jù)來看，反向抵押貸款財(cái)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的均值為25.2萬美元，平均借款本金的評(píng)估上限為15.8萬美元，折價(jià)率在60%多。如果按照單筆貸款余額13.2萬美元計(jì)算，實(shí)際相對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的折價(jià)率在50%。
平安證券研報(bào)稱，在不考慮未來房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，如果三、四線城市單處房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估值在40萬元，那么利用房產(chǎn)進(jìn)行反向融資的額度將在20萬元左右。如果借款人未來生存年限是20年，每月實(shí)際收入不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比優(yōu)勢(shì)不大。
當(dāng)老人考慮到以房養(yǎng)老的時(shí)候，應(yīng)該是現(xiàn)有收入難以支付日常生活，可是，多出來不足1000元，對(duì)日常生活的幫助并不是特別明顯，尤其是假如老人身體不好時(shí)，這筆錢更是難以支付相對(duì)高額的醫(yī)藥費(fèi)用。
或許有人會(huì)說，此次試點(diǎn)的四個(gè)城市，應(yīng)該房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)不止40萬元，也就是說老人可以獲得貸款相對(duì)高一些，可問題也隨之而來了，房屋估值究竟如何計(jì)算，按照政府的最低指導(dǎo)價(jià)還是最高指導(dǎo)價(jià)?只考慮房屋地理位置和房齡嗎?顯然，這種房屋估值計(jì)算要比購買二手房時(shí)所需要的房屋估值計(jì)算復(fù)雜的多，房子拆遷搬遷如何計(jì)算等問題都需要考慮在內(nèi)。這其中，還有一個(gè)問題，那就是考慮所謂的房地產(chǎn)泡沫嗎?這些城市雖然房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但同樣，高昂的生活成本也是生活在這座城市的老人所必須承擔(dān)的。
其實(shí)，繞來繞去，核心問題都只有一個(gè)，那就是以房足以養(yǎng)老嗎?靠房屋抵押所獲得的資金能夠支撐起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)嗎?這些，都有待試點(diǎn)的結(jié)果，不過，目前還不知道誰愿意做第一個(gè)吃螃蟹的人。
