經(jīng)過前期五個月的公眾意見征詢等流程后，廣州市住建委昨日正式頒布《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，該辦法今年12月1日起正式實施。
和之前的征詢意見稿相比，昨日公布的辦法新增“物業(yè)專項維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項財產(chǎn)保險”的規(guī)定。廣州市住建委表示，這意味著當(dāng)小區(qū)共用物業(yè)維修和更新時，只要在投保范圍內(nèi)就可使用保險資金，可簡化使用流程，實現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
記者獲悉，2012年1月1日至2015年12月31日維修資金歸集總額升至174.52億元，但目前只有900多個小區(qū)用了1.97億元，使用率剛過1%，其他物業(yè)維修資金在睡大覺。廣州市住建委此前解釋，之所以使用率不高，一方面是有些房子還沒到大修的時候，另一方面是國家規(guī)定要經(jīng)過“雙2/3”同意才能使用，使用率低在全國也是普遍情況。
小區(qū)維修資金按5%標準交存
廣州市住建委解釋，廣州現(xiàn)行的維修資金管理辦法2008年2月1日起施行，對社會反映較多的維修資金的交存、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理、正常或緊急使用程序等問題規(guī)定不夠具體，實操性不強。
為解決這一問題，廣州市住建委在制定新的物業(yè)維修資金管理辦法時，力求簡捷便民。例如，為解決目前各小區(qū)物業(yè)基金使用程序繁瑣導(dǎo)致使用率低的問題，辦法規(guī)定了維修資金可用于購買財產(chǎn)保險。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內(nèi)就可以使用保險資金進行維修和更新、改造，如此有望實現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
另外，對于小區(qū)維修資金的交存標準，辦法也明確規(guī)定根據(jù)廣州物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業(yè)專項維修資金每平方米建筑面積交存標準，并每三年調(diào)整一次。為了降低業(yè)主負擔(dān)，辦法參考《住宅專項維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財政部第165號令)規(guī)定的“5%至8%”交存標準，取了最低值5%。
開發(fā)商自留物業(yè)也須交維修資金
針對小區(qū)開發(fā)商自留物業(yè)逃避不交維修資金的問題，新辦法也規(guī)定，建設(shè)單位向業(yè)主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。廣州市住建委表示，該制度可有效解決自留物業(yè)的建設(shè)單位和部分小業(yè)主欠交維修資金的問題，在需要使用維修資金時，可有效維護已交存維修資金業(yè)主的利益。
對于老城區(qū)許多房改房小區(qū)過去沒有物業(yè)維修資金的情況，辦法也規(guī)定由業(yè)主大會決定小區(qū)維修資金的續(xù)交、補交方案或者制定維修資金籌集和使用規(guī)約，明確交存標準和交存時限，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
同時，應(yīng)交但未交維修資金的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存首期維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶賬中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時過戶。
廣州物業(yè)專項維修資金管理
使用現(xiàn)狀
總額：174.52億元(2012年1月1日至2015年12月31日維修資金歸集)
使用：1.97億元(目前只有900多個小區(qū)使用了該資金，使用率剛過1%)
各區(qū)管理
中心7區(qū)：由廣州市物業(yè)維修資金管理中心負責(zé)資金歸集、使用
其他四區(qū)：花都、番禺、從化、增城資金歸集、使用由屬地住建部門負責(zé)
辦法速讀
●小區(qū)共有物業(yè)保養(yǎng)、維護由誰實施?
辦法：有物業(yè)管理公司的由物管實施;沒有物管的小區(qū)由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會組織實施;上述都沒有的，由街道辦事處、居民委員會組織相關(guān)業(yè)主實施。
●何種情況下可緊急使用維修資金?
辦法：7種危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的危險可緊急使用：發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂等緊急情況時，不用通過“雙三分之二以上業(yè)主同意”，由組織實施單位向物業(yè)所在地的區(qū)住房建設(shè)部門提出使用維修資金申請。
●業(yè)主如何監(jiān)督維修資金的使用?
辦法：三種途徑定期公布維修資金賬目：一是市管理中心、業(yè)主委員會應(yīng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應(yīng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
●遇大額維修工程時，如何保證業(yè)主權(quán)益?
辦法：(1)提倡公開招標確定維修和更新、改造項目的施工單位，并聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行監(jiān)理。(2)使用維修資金費用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應(yīng)當(dāng)實行審價。(3)組織實施單位可委托具備審價條件的相關(guān)單位。實行審價的，施工合同約定的費用總額不得超過預(yù)算審價報告確定的費用總額。(4)物業(yè)專項維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項目費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中;用于支付審價、監(jiān)理等費用的物業(yè)專項維修資金只能支付到約定的審價、監(jiān)理等單位賬戶中。
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物業(yè)維修資金“沉睡”，只能存銀行但利息太低，這一直有爭議，今后，“物業(yè)專項維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項財產(chǎn)保險”了!記者昨日從廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會獲悉，最新發(fā)布的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《辦法》)還明確，維修資金交存標準為每三年調(diào)整一次，同時規(guī)定了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的三個事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意。此外，規(guī)定使用維修資金費用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的應(yīng)當(dāng)實行審價。此次出臺的《辦法》共計5章58條，可謂亮點多多。
亮點一以小成本保障物業(yè)維修
《辦法》明確，“物業(yè)專項維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項財產(chǎn)保險”。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內(nèi)就可以使用保險資金進行維修和更新、改造，可以帶來良好經(jīng)濟效益和社會效益，實現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
《辦法》規(guī)定，維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的三個事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意。
亮點二明確維修資金交存標準
《辦法》明確，“根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業(yè)專項維修資金每平方米建筑面積交存標準，并每三年調(diào)整一次”。
《辦法》明確，建設(shè)單位向業(yè)主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業(yè)的建設(shè)單位和部分小業(yè)主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時，可以有效維護已交存維修資金業(yè)主的利益。
亮點三余額不足首期交存額30%需續(xù)交
《辦法》明確，應(yīng)交但未交維修資金的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存首期維修資金的交存標準足額交存物業(yè)專項維修資金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存維修資金的交存標準足額交存。房屋分戶賬中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時過戶。
對于物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，以及未建立物業(yè)專項維修資金的樓宇，由業(yè)主大會決定續(xù)交、補建方案或者制定維修資金籌集和使用規(guī)約，明確交存標準和交存時限，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
亮點四明確業(yè)主需分攤維修資金的比例
《辦法》明確，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用分攤方式的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共有權(quán)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分攤。業(yè)主個人維修資金分戶賬金額不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān);使用維修資金涉及建設(shè)單位尚未售出的物業(yè)或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房單位負責(zé)承擔(dān)相應(yīng)分攤費用。
亮點五七種緊急情況直接使用維修資金
《辦法》明確，發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等七種緊急情況時，組織實施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實施維修和更新、改造。符合上述七種緊急情況的，不用通過“雙三分之二以上業(yè)主同意”，由組織實施單位向物業(yè)所在地的區(qū)住房建設(shè)部門提出使用維修資金的申請。
