關(guān)于二手房增值稅收取方法,二手房增值稅怎么算
1、國(guó)家稅務(wù)總局：“營(yíng)改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管
這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如：個(gè)人二手房交易。
2、專(zhuān)家：營(yíng)改增”后應(yīng)該不會(huì)增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)
問(wèn)：營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買(mǎi)賣(mài)二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?
答：“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年下調(diào)為超過(guò)2年。
也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
3、為增值稅算筆賬
個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)若改成增值稅，則原來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房繳納的增值稅，在該套住房賣(mài)出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
首先是出售購(gòu)買(mǎi)2年內(nèi)的房屋
以出售價(jià)300萬(wàn)一套住宅，2年內(nèi)無(wú)論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬(wàn)。
如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬(wàn)，但最初買(mǎi)入價(jià)是150萬(wàn)，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬(wàn)元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過(guò)營(yíng)業(yè)稅。
比如：出售價(jià)格為400萬(wàn)元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬(wàn)元;增值稅就需繳納24.77萬(wàn)元。
另一種是出售購(gòu)買(mǎi)已滿(mǎn)2年的房屋
對(duì)普通住宅而言：售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬(wàn)元。
對(duì)非普通住宅而言：售價(jià)300萬(wàn)計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類(lèi)似，可能差別不是很大。
二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。也就是說(shuō)，同樣出售一套300萬(wàn)不滿(mǎn)兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬(wàn)元。
4、真正影響較大的群體是誰(shuí)?
目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來(lái)征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂(yōu)。
營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)
第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過(guò)去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過(guò)渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。
第二是執(zhí)行有保障，80萬(wàn)國(guó)稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。
二手房交易目前要繳納哪些稅費(fèi)?
1、契稅
(1)符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、 二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)平方米以下(在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。
(2)新政下的契稅：
普通住宅：90平米以下：1%;90-140平米：1.5%;
140平米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%。
2、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)
營(yíng)業(yè)稅的7%。
3、教育費(fèi)附加
營(yíng)業(yè)稅的3%。
4、個(gè)人所得稅
(1)普通住宅2年之內(nèi)：{售房入—購(gòu)房總額—(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;
(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入—購(gòu)房總額—印花稅)×20%。出售公房;
(3)5年之內(nèi)：(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。
5、交易手續(xù)費(fèi)
3元/平方米×建筑面積
6、印花稅
房屋成交總額×0.05%
7、營(yíng)業(yè)稅
2011 年1月27日新通知規(guī)定：
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
住宅5年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6%;
5年或5年以上普通住宅無(wú)營(yíng)業(yè)稅。
8、土地增值稅
普通住宅免征;
非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%;
3年至5年：房屋成交總額×0.25%;
5年或5年以上：免征。
9、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
80元，共有權(quán)證：20元。
10、買(mǎi)賣(mài)合同公證費(fèi)
買(mǎi)賣(mài)合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%。
11、過(guò)戶(hù)費(fèi)用
(1)契稅：90平方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90-140平方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140平方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)
(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)5.6%繳納。
(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。
(4)個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值—房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)
(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/平方米交納。
(6)房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。
(7)房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5%繳納。
