在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細節(jié)問題也是值得買家充分關注的。如有不慎，小細節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學教育網(wǎng)小編將為你介紹關于西安二手房交易的一些注意事項和流程，西安二手房交易稅費和其他費用的知識，希望對你有幫助。
01
房源委托書
業(yè)主方辦理
02
交定金簽三方協(xié)議
買賣雙方+中介辦
03
網(wǎng)簽、資金監(jiān)管
買賣雙方辦理
網(wǎng)簽備案（含購房資格審查）
接下來買賣雙方協(xié)商好時間，一起在房管局做過戶手續(xù)的第一步：購房網(wǎng)簽備案（含購房資格審查，備案開始后可以在 fang99.com 查詢），需要注意的是網(wǎng)簽備案一般有3個月的有效期，買賣雙方需要在有效期內辦理資金監(jiān)管，否則需重新網(wǎng)簽。
另外，賣方在婚姻狀態(tài)的，需夫妻雙方出面辦理過戶手續(xù)。若房產(chǎn)牽扯前妻前夫的，前期前夫及現(xiàn)任均需出面。
資金監(jiān)管協(xié)議
在辦理完網(wǎng)簽后，全款的可以直接去辦理資金監(jiān)管賬戶去存全部房款。按揭買家需確認了貸款銀行后辦理資金監(jiān)管賬戶。資金監(jiān)管是對買賣雙方權益的保障，在未完成過戶期間，成交金額全部存在這個賬戶。若直系親屬間買賣過戶的，可以申請免資金監(jiān)管，其他情況需要做免資金監(jiān)管的需申請寫明原因。
04
銀行面簽、房屋評估
買賣雙方出面
銀行面簽
按揭買房，買賣雙方需與銀行進行貸款面簽，主要查看買家征信、買家流水、賣家房屋評估。貸款以家庭為單位審批，可貸款額度按照評估價計算。銀行一般會委托合作的評估公司對房屋進行評估，一般情況，評估價不會超過成交價，大部分評估價是成交價 80% 左右。
待銀行審批通過后，通知買家存首付款到資金監(jiān)管賬戶（首付款 = 成交價 - 貸款額）。因此，二手房的首付款即便是首套也很難真正做到只支付30%。
存完首付款后等待銀行放款，各行放款時間不一樣�？删唧w和中介或銀行聯(lián)系，放款后可以收到短信通知。
若，業(yè)主名下的房產(chǎn)有按揭貸款的需要提前還款，拿到完全產(chǎn)權的房產(chǎn)證。業(yè)主有錢的可提前辦理解押手續(xù)，一般耗時較久。若業(yè)主需要找過墊資公司墊資還款的，一般等買家按揭貸款審批通過后開始辦理撤押手續(xù)。房產(chǎn)證拿到手后開始辦理下一步繳稅過戶。
05
稅費減免
買賣雙方辦理
待全部房款進入資金監(jiān)管賬戶后，開始辦理二手房完稅和過戶轉移手續(xù)。在此，說說最多見的住宅交易的稅費。
契稅
①按照實際購買情況繳納契稅：網(wǎng)簽價或評稅值（取價高者）契稅比例
購買套數(shù)：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）
Ps：由稅務系統(tǒng)評定，若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。
②個稅：網(wǎng)簽價或評稅值（取價高者）1%
免征條件：若交易的房屋是賣家名下（以家庭為單位）唯一房產(chǎn)，且房產(chǎn)證或契稅票滿5年，可申請免征個稅。此外，賣家需承諾一年內不得在西安購買房屋。
③增值稅：（評稅值或網(wǎng)簽價取價高者/1.05）5.6%
免征條件：房產(chǎn)證滿兩年或契稅票滿2年則不需要交增值稅。
④辦理過戶手續(xù)、繳納住宅不動產(chǎn)轉移登記費80元/戶，在窗口領取《房屋權屬轉移確權業(yè)務受理單》。
06
領證、入押
買方辦理
全款的買家一般在5-8個工作日后前往房管局領取房產(chǎn)證，按揭的客戶領取產(chǎn)證后需把產(chǎn)證交給擔保公司，由擔保公司交給銀行，辦理入押手續(xù)。公積金貸款的買家可以委托擔保公司代領房產(chǎn)證，商貸的需要本人領取。
一般兩個月后，買家聯(lián)系銀行拿著相關資料去房管局領產(chǎn)證自行保管。公積金貸款的兩月后，持身份證、結婚證原件去西大街房管局二樓61號窗口領取。
07
收款、交房
業(yè)主方
在全款業(yè)主或擔保公司領取產(chǎn)證后的三個工作日內，資金監(jiān)管賬戶打款到賣家，交易完成。
