2月20日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2017年全國樓市50強城市排行榜》，選取2017年全國樓市50強城市的量價數(shù)據(jù)進行分析，其中50強城市或TOP50城市選取了2017年全國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。
2017年全國樓市50強城市排行榜
2017年中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出火熱的狀態(tài)，體現(xiàn)在成交面積和成交均價等指標上。尤其是一些熱點城市的樓市更顯亢奮。關注此類熱點城市，對于回顧2017年樓市的發(fā)展歷程、把握2017年的市場走勢等都有積極的作用。
本報告選取2017年全國樓市50強城市的量價數(shù)據(jù)進行分析，其中50強城市或TOP50城市選取了2017年全國新建商品住宅成交面積排行前50的城市。(2017年這50個城市新建商品住宅成交面積約占全國總成交面積的38%。)對此類城市新建商品住宅成交面積、成交面積同比增幅、新建商品住宅成交均價、成交均價同比增幅等數(shù)據(jù)進行分析和排行，能夠更好地總結(jié)出此類城市的樓市特征。同時，本報告基于成交面積同比增幅和成交均價同比增幅繪制了散點圖(象限圖)，并對這50個城市進行了分類。此類分類有利于我們更好地掌握相關城市的樓市基本面，也有利于更好地把握此類城市的樓市發(fā)展趨勢。
一、2017年TOP50城市的成交面積排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交面積排行中，排行前三位的城市分別為成都、武漢和天津，成交面積分別為2909、2881和2332萬平方米。(注：本報告的房地產(chǎn)量價及同比數(shù)據(jù)均做過四舍五入的處理。)成都房地產(chǎn)市場納入統(tǒng)計的區(qū)域相對較多，近幾年新房的供應量也較大，所以市場交易規(guī)模也較大。武漢城市規(guī)模較大、城市投資價值不斷提升，住房交易規(guī)模也較大。2017年天津市場快速崛起，趕超重慶市場，成為排行第三的城市，其個別月度成交面積甚至超過了300萬平方米的水平。受京津冀概念、武清板塊市場活躍等因素的影響，2017年天津房地產(chǎn)市場成交行情較為火爆。
2017年TOP50城市的成交面積排行中，排行后三位的城市分別為蕪湖、呼和浩特和洛陽，成交面積分別為381、409和418萬平方米。蕪湖房地產(chǎn)市場受到了周邊城市南京的影響，雖然在TOP50排行中相對靠后，但對比同類的三四線城市，蕪湖樓市表現(xiàn)強勁。呼和浩特屬于省會城市中排行相對靠后的城市，當然這兩年樓市基本面總體處于改善的狀態(tài)。而洛陽也受到了鄭州房地產(chǎn)市場的影響，市場交易較為活躍。
2、城市分類
基于不同的成交面積，以及考慮到2017年房地產(chǎn)市場較為火熱的因素，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超重量級城市：成交面積超過2000萬平方米。2、重量級城市：成交面積介于1000-2000萬平方米之間。3、中量級城市：成交面積介于500-1000萬平方米之間。4、輕量級城市：成交面積低于500萬平方米。
表2017年TOP50城市新建商品住宅成交面積及城市分類(單位：萬平方米)
| 超重量級 | 重量級 | 中量級 | 輕量級 | ||||
| 成都 | 2909 | 佛山 | 1979 | 無錫 | 918 | 烏市 | 495 |
| 武漢 | 2881 | 杭州 | 1867 | 蘇州 | 903 | 漳州 | 486 |
| 天津 | 2332 | 鄭州 | 1696 | 長春 | 877 | 煙臺 | 483 |
| 重慶 | 2152 | 廣州 | 1601 | 東莞 | 854 | 深圳 | 465 |
| 長沙 | 2046 | 南京 | 1586 | 貴陽 | 803 | �？� | 452 |
| 青島 | 2041 | 濟南 | 1548 | 中山 | 781 | 臺州 | 441 |
| 西安 | 1528 | 昆明 | 775 | 清遠 | 433 | ||
| 沈陽 | 1488 | 鎮(zhèn)江 | 766 | 蘭州 | 426 | ||
| 上海 | 1392 | 寧波 | 756 | 南通 | 421 | ||
| 北京 | 1230 | 惠州 | 721 | 洛陽 | 418 | ||
| 太原 | 1045 | 南昌 | 689 | 呼市 | 409 | ||
| 合肥 | 1036 | 大連 | 676 | 蕪湖 | 381 | ||
| 南寧 | 1023 | 淮安 | 675 | ||||
| 溫州 | 670 | ||||||
| 常州 | 646 | ||||||
| 昆山 | 615 | ||||||
| 珠海 | 596 | ||||||
| 淄博 | 571 | ||||||
| 徐州 | 551 | ||||||
數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
二、2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為鎮(zhèn)江、漳州和蕪湖，同比增幅分別為164%、139%和105%。此類城市均為重點三線城市，其成交行情較火爆，受到了周邊二線城市的影響，比如鎮(zhèn)江和蕪湖受到了南京市場的影響，而漳州則受到了廈門市場的影響。加上此類城市本身不限購不限貸，市場交易容易反彈。
2017年TOP50城市的成交面積同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為深圳、蘇州和烏魯木齊，同比增幅分別為-37%、-23%和-18%。包括深圳和蘇州在內(nèi)的城市，市場交易面積不增反降，說明處于樓市降溫期，這和此類城市新房庫存不足的因素有關，同時潛在的供求矛盾以房價上漲的形式體現(xiàn)出來。而對于烏魯木齊房地產(chǎn)市場來說，2017年市場表現(xiàn)較為平淡，成交面積呈現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。實際上另外一個指標也印證了這一市場特點，2017年國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)中，烏魯木齊的房價屬于省會城市中相對疲軟的。
2、城市分類
基于不同的成交面積同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、強勁反彈：同比增幅超過50%。2、積極活躍：同比增幅超過全國平均水平(2017年全國商品住宅成交面積同比增幅為22.4%)，我們將其定義為30%-50%的區(qū)間。3、略偏溫和：同比增幅介于0%-30%的區(qū)間。4、略顯疲軟：同比增幅低于0%。
表22017年TOP50城市新建商品住宅成交面積同比增幅及城市分類
| 強勁反彈 | 積極活躍 | 略偏溫和 | 略顯疲軟 | ||||
| 鎮(zhèn)江 | 164% | 無錫 | 46% | 南昌 | 29% | 上海 | -7% |
| 漳州 | 139% | 杭州 | 45% | 南京 | 24% | 溫州 | -7% |
| 蕪湖 | 105% | 清遠 | 43% | 南寧 | 24% | 東莞 | -9% |
| 太原 | 87% | 寧波 | 43% | 昆山 | 23% | 烏市 | -18% |
| 珠海 | 84% | 呼市 | 43% | 常州 | 22% | 蘇州 | -23% |
| 淮安 | 79% | 濟南 | 41% | 重慶 | 22% | 深圳 | -37% |
| 南通 | 77% | �？� | 40% | 大連 | 20% | ||
| 鄭州 | 75% | 洛陽 | 37% | 成都 | 20% | ||
| 天津 | 72% | 佛山 | 37% | 蘭州 | 19% | ||
| 青島 | 63% | 長沙 | 36% | 淄博 | 16% | ||
| 中山 | 54% | 武漢 | 34% | 貴陽 | 15% | ||
| 徐州 | 33% | 合肥 | 13% | ||||
| 煙臺 | 32% | 惠州 | 13% | ||||
| 廣州 | 30% | 北京 | 12% | ||||
| 長春 | 11% | ||||||
| 西安 | 10% | ||||||
| 沈陽 | 9% | ||||||
| 昆明 | 8% | ||||||
| 臺州 | 3% | ||||||
數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
三、2017年TOP50城市的成交均價排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交均價排行中，排行前三位的城市分別為深圳、上海和北京，成交均價分別為53774、38283和33412元/平方米。深圳此前房價不及上海，但經(jīng)歷了一輪大漲后(個別月份均價已超過6萬元/平方米的水平)，成為了房價最貴的城市。上海和北京則處于3萬元以上的水平。受2017年第四季度政策調(diào)控的影響，這幾個城市房價上漲的水平受到了明顯遏制，年底前均價有所回落。
2017年TOP50城市的成交均價排行中，排行后三位的城市分別為洛陽、清遠和呼和浩特，成交均價分別為5284、5338和5407元/平方米。此類城市的房價水平和實際感受總體一致，相對偏低，這和此類城市經(jīng)濟相對落后，或者不是熱點的房地產(chǎn)投資目的地等因素有關。
2、城市分類
基于不同的成交均價，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、超高房價：成交均價高于3萬元/平方米。2、高房價：成交均價介于1-3萬元/平方米的區(qū)間。3、中等房價：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年全國商品住宅成交均價為7203元/平方米，我們將其定義為7000-10000元/平方米的區(qū)間。4、低房價：均價低于7000元/平方米。
表32017年TOP50城市新建商品住宅成交均價及城市分類(單位：元/平方米)
| 超高房價 | 高房價 | 中等房價 | 低房價 | ||||
| 深圳 | 53774 | 南京 | 18913 | 佛山 | 9755 | 重慶 | 6994 |
| 上海 | 38283 | 蘇州 | 18791 | 濟南 | 9677 | 淄博 | 6994 |
| 北京 | 33412 | 杭州 | 17313 | 南昌 | 9580 | 煙臺 | 6753 |
| 廣州 | 16697 | 武漢 | 9430 | 中山 | 6659 | ||
| 珠海 | 16179 | �？� | 9094 | 長春 | 6473 | ||
| 溫州 | 15710 | 青島 | 9019 | 烏市 | 6143 | ||
| 東莞 | 14165 | 無錫 | 8922 | 淮安 | 5817 | ||
| 寧波 | 14093 | 南通 | 8813 | 貴陽 | 5718 | ||
| 天津 | 13458 | 南寧 | 8160 | 呼市 | 5407 | ||
| 合肥 | 11105 | 成都 | 7983 | 清遠 | 5338 | ||
| 昆山 | 10691 | 昆明 | 7967 | 洛陽 | 5284 | ||
| 臺州 | 10627 | 常州 | 7509 | ||||
| 大連 | 10562 | 漳州 | 7495 | ||||
| 鄭州 | 10130 | 蕪湖 | 7343 | ||||
| 太原 | 10022 | 惠州 | 7315 | ||||
| 西安 | 7131 | ||||||
| 蘭州 | 7120 | ||||||
| 鎮(zhèn)江 | 7088 | ||||||
| 徐州 | 7030 | ||||||
| 沈陽 | 7022 | ||||||
| 長沙 | 7012 | ||||||
數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
四、2017年TOP50城市的成交均價同比增幅排行
1、城市排行
2017年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行前三位的城市分別為深圳、蘇州和東莞，同比增幅分別為56%、43%和38%。對于深圳和蘇州兩個城市來說，房價過快上漲的態(tài)勢也是倒逼其出臺嚴厲管制政策的重要原因。而東莞此前受到了限購收緊預期的影響，購房者積極入市，房價也隨之快速上漲。
2017年TOP50城市的成交均價同比增幅排行中，排行后三位的城市分別為溫州、臺州和淮安，同比增幅分別為-9%、-5%和-1%。溫州和臺州房價實際情況是溫和復蘇，統(tǒng)計數(shù)據(jù)可能存在結(jié)構(gòu)性偏差。對于淮安來說，市場供應量一直較大，為積極去庫存相關房企主動降價，希望達到以價換量的效果。另外該數(shù)據(jù)和現(xiàn)實中的感受情況略有差異，或存在數(shù)據(jù)異動的情況。
2、城市分類
基于不同的成交均價同比增幅，我們對TOP50城市進行了分類，如下表。分類標準為：1、房價過熱：同比增幅超過20%。2、房價偏熱：同比增幅介于10%-20%的區(qū)間(2017年全國商品住宅成交均價同比增幅為11.3%).3、房價合理：同比增幅介于5%-10%的區(qū)間(其中2017年GDP的同比增速為6.7%).4、房價偏冷：同比增幅低于5%。
注意：由于這是年度數(shù)據(jù)所在，而且涉及成交結(jié)構(gòu)變化因素，個別城市的房價漲幅存在異常，比如深圳、蘇州存在高估現(xiàn)象，杭州、鄭州、武漢、珠海、淮安存在低估現(xiàn)象。
表42017年TOP50城市新建商品住宅成交均價同比增幅及城市分類
| 房價過熱 | 房價偏熱 | 房價合理 | 房價偏冷 | ||||
| 深圳 | 56% | 鎮(zhèn)江 | 17% | 南寧 | 9% | 大連 | 4% |
| 蘇州 | 43% | 天津 | 17% | 蘭州 | 9% | 徐州 | 4% |
| 東莞 | 38% | 蕪湖 | 16% | 杭州 | 9% | 昆明 | 4% |
| 合肥 | 31% | 長沙 | 16% | 沈陽 | 9% | 長春 | 4% |
| 南京 | 25% | 惠州 | 15% | 貴陽 | 9% | 珠海 | 3% |
| 漳州 | 24% | 南通 | 15% | 鄭州 | 9% | 太原 | 3% |
| 北京 | 21% | 濟南 | 13% | 烏市 | 9% | 海口 | 3% |
| 上海 | 20% | 無錫 | 13% | 淄博 | 7% | 煙臺 | 2% |
| 昆山 | 20% | 成都 | 12% | 武漢 | 7% | 清遠 | 0% |
| 常州 | 12% | 呼市 | 6% | 西安 | 0% | ||
| 佛山 | 11% | 中山 | 6% | 淮安 | -1% | ||
| 南昌 | 11% | 寧波 | 6% | 臺州 | -5% | ||
| 廣州 | 11% | 重慶 | 6% | 溫州 | -9% | ||
| 洛陽 | 10% | 青島 | 5% | ||||
數(shù)據(jù)來源：CRIC、易居研究院
五、2017年TOP50城市的量價增幅散點圖
我們對TOP50城市進行新的分類，主要依據(jù)成交面積同比增幅和成交均價同比增幅這兩個指標而進行。根據(jù)全國行業(yè)平均值即成交面積增幅約25%、成交均價增幅約11%，分別設置上下兩個區(qū)間，這樣就形成了四個象限。不同的象限或散點圖，對應了不同的樓市特征和趨勢。相應分類如下。
第一象限：面積增幅>25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為漳州、鎮(zhèn)江、天津、蕪湖、長沙、南通、濟南、無錫、佛山、南昌和廣州。此類城市庫存量總體偏大，但2017年購房熱度快速上升，房價也隨之快速上漲，屬于去庫存和控房價兼顧的城市。
第二象限：面積增幅≤25%，均價增幅>11%。共11個城市，分別為深圳、蘇州、東莞、合肥、南京、北京、上海、昆山、惠州、成都和常州。此類城市屬于成交面積增幅較小、但房價上漲過快的城市�？傮w上屬于庫存不足的熱點城市，另外部分購房需求轉(zhuǎn)移到了二手房市場，進而使得二手房的買賣也比較活躍。
第三象限：面積增幅≤25%，均價增幅≤11%。共13個城市，分別為南寧、蘭州、沈陽、貴陽、烏魯木齊、淄博、重慶、大連、昆明、長春、西安、臺州和溫州。此類城市屬于量價相對不活躍的城市，或和庫存量相對較大、需求量相對較小等因素有關。
第四象限：面積增幅>25%，均價增幅≤11%。共15個城市，分別為洛陽、杭州、鄭州、武漢、呼和浩特、中山、寧波、青島、徐州、珠海、太原、�？�、煙臺、清遠和淮安。此類城市市場交易相對活躍，但庫存相對高、房價漲幅也相對小。
圖2017年TOP50城市量價增幅散點圖
